金田项目可行性研究报告目录： 如何合理的评估“陌生区”的区域价值？ 怎样的产品开发模式能保证项目有较强的盈利能力，从而保证在土地竞价中的竞争力？ 项目的开发策略如何，风险有效控制？ 。。。。。 项目定位要解决的问题 项目界定 市场背景 核心 问题 项目发 展战略 项目定位 区域价值 配套价值 项目本体 城市背景 区域背景 客户背景 核心竞争力打造 启动区战略 客户定位 产品定位 价格预判 价值判断 价值创造 项目定位报告思路 “回答”前面的问题 汉阳印象——历史文化悠久的武汉古镇 晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲。/高山流水觅知音 晴川阁坐落在武汉市汉阳龟山东麓禹功矶上，北临汉水，东濒长江，与黄鹤楼夹江相望，是武汉地区唯一一处临江而立的名胜古迹。 古琴台，又名伯牙台，是湖北省、武汉市重点文物保护单位之一。古琴台东对龟山、北临月湖，景色秀丽，是人们休闲游玩的好地方，相传两千多年前，春秋战国时期俞伯牙与钟子期结为知音的故事，千百年来在文人与民众之间广泛流传 1.晴川阁 2.古琴台 汉阳兵工厂 武汉琴台大剧院 武汉经济技术开发区鸟瞰 位于沌口的武汉体育中心 目标地块 现代汉阳： 滨水文化旅游区+ 现代制造业基地 武汉经济技术开发区概况：电子电器工业总产值：750.68亿元，财政收入：63.318亿元 知名企业：法国PSA、日产、本田、东风神龙、可口可乐、丝宝、海尔、美的等（2008年数据） 目标地块 目标地块 二环线 二环线2011年通车，将进一步拉近与汉口的距离 内环线 三环线 二环线汉阳段全长11.6公里，起于琴台大道，走龙阳大道和规划中四新大道至拦江堤路，主线全线大部分设置26米宽的双向6车道高架桥，长9.5公里，部分地面段设置双向8车道，长2.1公里 规模/指标 城市价值 资源秉赋 企业背景 核心属性： 具有开发潜力的二环附近大盘 1、D/E地块容积率为2.2，B地块 容积率为3； 2、总建筑面积约46万方； 1、城市二环尚待开发的居住板块； 2、汉阳新区规划建设力度加大； 3、距离汉口中心城区较近； 4、生态环境优越； 1、六湖连通明渠有一定景观资源； 1、融科智地在汉口有较高知名度； 1、目前联排和中低端住宅 产品是市场主流； 2、品牌开发商集中进驻； 1、汉阳成为汉口跨区域 置业的首选； 2、环境改善、面积改善、 多次置业客户需求较大； 1、品牌开发商集中度较高 的中高端住宅开发区 供给 需求 趋势 市场背景： 未来品牌开发商聚集的热点区域 城市二环附近、距离汉口较近具有较高居住价值和 发展潜力的房地产板块 对项目所在区域的发展潜力看好，怎样的市场竞争策略才能实现项目的高赢利能力和高安全性. 核心问题提出：1、项目的市场占位问题？ 2、项目的产品溢价能力？ 3、目标下的安全性控制？ 机会： 四新片区是武汉新规划的新城，规划前景、生态环境好，发展潜力大； 汉阳正成为汉口跨区域置业的首选，区域认知度逐步提高； 武汉正迎来地铁化和私家车化的快速发展期，近郊开发机遇明显 已有万科、万达、金地等品牌开发商进驻，利于区域价格的快速提升； 优势： 四新片区是尚待开发的城市二环板块，距离汉口中心城区地理位置近，自驾交通便利； 土地规模大，容积率不高，规划空间大； 拥有一定的湿地公园景观资源； 融科智地在汉口的知名度和认可度高，具品牌效应 SW OT 项目SWOT分析 劣势： 周边交通、教育、医疗等配套尚不完善，生活便利度低，居住氛围尚未形成； 项目被市政道路分割成三组相对独立的部分，不利于整体形象塑造； 威胁： 片区目前认知、认可度不高，属于生地开发； 本片区靠近沌口中心区和老汉阳中心区，且片区内规划建设的新开发面积达200余万方未来竞争比较激烈； 本轮市场调控正处于深度调整期，未来房地产市场形势尚不明朗； 竞争聚焦金地澜菲西岸 退台 叠拼 高层 会所 幼儿园 金地武汉定位最高端的项目 金地澜菲西岸是目前金地武汉公司重点打造的最高端项目，项目整体容积率1.8，西班牙建筑风格，广告邀请风火合作。 推售节奏：一期：洋房+高层 二期：联排+叠拼 三期：高层 竞争聚焦品牌云集，各领风骚 本案 华润中央公园 公园物业，区域领导大盘 高层、洋房，11000/20000元/平米 世贸锦绣长江 江景物业，跟随者 8000-11000元/平米 金地澜菲西岸 低密度物业，区域领导者、补缺汉口 洋房、联排、高层，10000/7000元/㎡ 沌口万达国际广场 商业、写字楼、公寓/补缺者 万科金域蓝湾 白领住宅/板块领导者