高度—角度—尺度 【国际滨江城营销策划报告】 高度决定视野 角度决定思想 尺度决定责任 确定项目思考的出发高度 选择合理的市场竞争角度 解决项目定位与产品补强 以滨江为价值基础，树立高端形象 杨浦及主要辐射区域为主要竞争范围 确定客户、价格定位，产品补强要点 项目价值基础 项目圈层形象 竞争市场研判 产品强化 项目定位 第一部分 项目价值与形象高度 ——人往往会被眼睛看到的东西欺骗，所以需要突破传统印象与表象，认真体会，才能真正理解项目骨子里的价值 一、印象与初识 ——眼见不一定为“实” 项目地处杨浦区东南部，杨浦区边缘部分，周边为传统工业带。 地块对东侧、南侧的交通体系比较薄弱，属区域死角位置。 传统老工业区，板块的形象差，环境破败 杨浦边缘、传统工业带、交通死角、棚户区 1、印象 周边住宅区房龄老，大多棚户区待拆迁，居住人群素质低 地块周边环境脏、乱、差，破败不堪，小环境杂乱 紧邻杨浦热电厂，有碍视觉，有一定污染 2、初识 周边区域大部分脏、乱、差 配套不健全，档次低 附近无大型商业配套，只有一些低档生活配套，如阳普菜市场、小型联华超市等，医疗等民生配套条件一般。 公共交通条件差，缺乏快速轨道交通，公交辐射能力有限 二、核心价值深挖 ——识别石中玉 700米距离触及江岸，无论景观、生态、区位都属上选之地。 项目南侧大多为保留建筑或厂房，除部分房源受杨浦热电厂烟囱影响外，5幢建筑均有江景房源，项目景观均好性比较好。 项目西侧最高建筑为六层，虽建筑高度有限，但由于比较接近黄浦江，保守计算，项目10层以上的房源均能观江景 景观价值——大角度俯览滨江景观 核心价值论——黄浦滨江 观江视角 核心价值论——黄浦滨江 精神价值——上海形象标签，上海价值高度 黄浦江对于上海已经超越了河流对城市的影响，已经成为上海城市形象的最强标签； 基于浦江的城市标签价值；本项目地块将会发生价值评估体系的极大转变 精神价值——上海形象标签，上海价值高度 核心价值论——黄浦滨江 以浦江的名义诠释自己骨子里的价值 以上海的高度塑造别人眼睛里的形象 核心上的形象高度 第二部分 滨江板块及项目特征解读 ——站立的高度高了，视野自然开阔、清晰，让我们登上上海最高的环球金融中心，俯览百年上海滩，纵观上海黄浦沿岸 一、滨江板块与滨江项目概况 ——俯览之下的上海滨江板块 1、板块划分 板块划分 目前上海市共有5块活跃的滨江房地产版块 2、滨江板块——陆家嘴 价量分析 陆家嘴板块是上海金融贸易活动集中的重要商业圈之一，位于东方明珠脚下，范围包括张家浜以北，源深路以西的浦东区域，总面积1.7平方公里。板块内高档项目林立，拥有上海最好的江景资源，同时交通便利，配套齐全，与人民广场隔江相望。板块内可供开发的住宅用地极少，所以地段优势极为突出 08年至今板块供没有出现住宅供应量。 板块去年至今共销售公寓27330平方米，月均去化1822平方米。主要在售项目是财富海景和世茂滨江花园，08年1月份板块出现了明显的销售高峰，主要是财富海景项目大量释放。主力去化面积段为300~350平方米 陆家嘴板块公寓市场 板块成交均价为50116元，成交主力总价段为1800~2000万。财富海景项目是板块内最具价格话语权的项目，其价格一直引领板块的成交均价走势。汤臣一品是板块内报价最高的项目，达到130000元/平方米 2、滨江板块——陆家嘴 形象：陆家嘴是上海最高端滨江板块！ 产品力：板块内各滨江项目的硬件全部采用国际化标准！ 价格：滨江项目的价格高于周边市场20000~30000元，处在全市价格的高位！ 客源：各滨江项目的客户来源非常广泛，涵盖国内多省、台湾、香港以及欧美！ 2、滨江板块——陆家嘴 浦西滨江板块公寓市场 价量分析 08年至今板块供应量为5.54万平方米 08年至今板块去化量为2.69万平方米月均去化量为1798平方米；月去化速度平稳，波动小。 上海滩花园和浦江公馆是区域内两个主要在售项目。 板块主力成交面积段为130~150平方米，主力成交户型为3房2厅2卫。 板块年成交均价为33807元。月成交均价波动幅度较大，主要原因是板块各项目的价格参差，最高成交价达到74000元/平方米，而最低成交均价仅为21000元/平方米。 板块主力成交总价段为350~400万。 从价格分布上看，滨江项目价格普遍高于周边板块5000元以上 浦西滨江板块是以中山南一路以南，海潮路、柳市路、府谷街、中华路、人民路四川南路以东的黄埔东部沿江板块。这里有深厚的文化底蕴和历史沉淀，百年沉淀的外滩、上海最早的老城厢都都在这里。目前该板块已经成为浦江两岸开发的总点区域。 虽然地段无可挑剔，但是东西走向的地势，使得板块内各项目的观江效果不及其他滨江板块。而且区域的老旧建筑较多，环境不佳 板块特色 2、滨江板块——浦西滨江