上兵伐谋 广兴花苑No.1突击战法 尚美佳 前 言 我们的工作流程 地块区位分析 市场供需分析 推案时机与节奏分析 项目核心竞争力 产品计划开发计划资金计划建筑计划 客源构成与购买决策分析 产品竞争分析 客户渠道分析 推案进度分析 广告策略媒体策略价格策略销控策略 市场供需分析 没有调查 就没有发言权 一 市场环境 南京2010年城市远景规划 南京市房地产政策对房地产行业的影响 南京市房地产政策对房地产行业的影响 江宁区发展规划及分析 二 市场发展 南京市房地产宏观发展情况 南京市房地产宏观发展主要指标 房地产抵押与房地产按揭 二手房市场分析 房改政策对南京市房地产的影响分析 三 市场研究调查 南京市潜在购房者状况分析 城中与城东居民是较大的区域购房群体，购房者1/3是城中居民，城东居民约占20%。 购房者的工作地点集中城中，在城中工作的消费者占总数的40.99%，其次在城东、 城北、城南工作的消费者也占一定比例。 南京常住户口市民是主要购房者，占潜在消费者的89.12%，拥有南京暂住户口的消费者仅占10.08%。 改善住房条件与首次置业者各占相当比例，但前者多于后者。 改善住房条件者的当前住房性质属于自购房改房/微利房的消费者最多，高达43.52%，其次，约有19.82%的消费者目前拥有商品房； 没有属于自己住房，而暂时租房、借住他人住房、栖身公司宿舍的首次置业者占到36.26%。 根据调查，64.58%的消费者打算在一年之内购房。比例最大，打算2年之内购房的消费者占25.73%，二者合计达90.31%。 潜在购房者购房时间分析 城东板块依然是消费者首选购房区域，但购房西移趋势日渐明朗；城中板块需求下挫，购房意向低于江宁。 潜在购房者购房区域分析 90%以上表示会购买商品房，打算购买二手房的仅为7.1%。 受消费习惯与得房率的影响，南京的购房者首选多层住宅，多层住宅成为主流取向，约有80.08%的消费者有意向购买多层住宅。另外，小高层行情也逐渐看涨，30.20%的消费者表示会考虑选择小高层住宅，但高层住宅依然难以畅销。 住宅类型选择 调查显示，59.51%的潜在顾客喜欢平层结构住宅，跃层与错层住宅的购买意向也分别达到近30%，打算购买复式住宅的消费者较少。 交通条件、价格与楼盘质量是左右消费者购房的三项主要因素，与以前相比，楼盘质量日益受到重视。 影响消费者购房因素分析 另外，学区划分、物业管理也是影响消费者购房的重要因素。相较而言，增值潜力不受重视，只能影响2.63%的消费者的购房选择，说明南京的房产投资者仍占少数。 在影响消费者购房的几项主要因素中，随着家庭月收入的增加，消费者对交通、楼盘质量、价格的重视程度逐渐降低，对小区物业管理的重视程度则呈增加趋势，对学区划分的重视程度则基本无变化。 值得注意的是，小区内景观设计也随着收入的增加而越来也大地影响消费者的购房意向，这也意味着针对高收入人群的精品楼盘/小区应在小区景观设计方面多下功夫。 收入对消费者购房考虑因素的影响分析 小区的环境设计与业主的生活质量是息息相关的，调查显示，绿色是小区内不可缺少的景观，可以根据楼盘布局特点，采用多种环境设计方法有机组合的方式，以满足不同类型潜在顾客的需要。 良好的绿化，优美的水景与大面积活动广场有机结合的小区环境设计会受到消费者的喜爱 面积需求分析——面积在80—120平方米的住宅受到消费者的追捧，是需求主向。 调查结果表明，分别由31.69%和27.97%的消费者希望购买80—100平方米与101—120平方米的住宅，80平方米以下的住宅仅有16%的消费者表示会考虑购买，60平方米以下的住宅需求量更小，仅占1.94%。 住宅面积与套型需求分析 从收入角度来看，收入在2000元/月以下的家庭主要集中于购买60-100平方米的住宅，71.64%的需求在此区间，收入在2001-4000元/月的家庭主要购买80-120平方米的住宅，65.43%的需求在此区间；但是两个收入阶层的消费者都对80-100平方米的意向率最高。 收入在4000元/月-10000元/月的家庭的住宅面积需求都以100-120平方米为最多，各有近四成的消费者有购买意向。另外，在该收入层面，也有相当一部分家庭打算购买面积在120-140平方米住宅。 收入超过10000元/月的家庭主要打算购买面积在120平方米以上的大面积住宅，其中又以120-140平方米住宅的选购率最高，近三成。 收入对消费者选购住房面积的影响