泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报 天津万通时尚置业有限公司 项目定位建议 政府文件及开发区统计公报； 实地调查／一线人员深入访谈 ６：３：１集中在开发区／塘沽区／市区采用拦截访问及定点拜访方式进行问卷调查 商业集中区／管委会及其周边／高档项目销售中心／银行／外企等 总调查问卷数量为３９５份／有效问卷３００份／有效率７６％ 区域市场调研结论-开发区及塘沽区 （供应量／供应特征） 竞争性项目个案调研结论 （泰丰四期／泰达时代／东方豪庭、保税区生活区用地） 开发区区域划分（截止０３年底） 区域市场调研结论 在售项目供应特征调研结论 改善型需求强烈，其中提高生活品质需求比例高达59%； 需求区域性意识很强（区域外客户需强势培养）； 潜在客群消费力旺盛，价位可承受能力高于现阶段平均售价水平，主力区间集中在40-60万/套； 面积需求呈现理性回归势头； 对于知名物业管理公司需求强烈（77%），物业管理费承受力数据偏低； 可承受单价与身份/地位的体现功能呈正比关系，可承受总价与车位需求呈正比关系； 低总价需求比例与投资意向比例呈正比关系； 智能化需求焦点集中在安全防范方面； 对于精装修的接受程度偏低； 认知主要途径包括报纸及各类直效营销、活动营销方式； 现阶段对于项目所在区域的认可程度不容乐观。 东方豪庭调研结论 泰丰四期调研结论 1.47 110-130二居/23% 130-150三居/44% 150-180三居/23% 多层为主，高层为辅 9.4万 结论 容积率 主力户型配比 建筑类型 规模 特征 －规模效应； －区域及配套成熟； －借用泰丰公园景观 －前期良好销售态势及客户口碑； －户型实用且均好性很强，产品趋于理性。 保税区生活用地调研结论 泰达时代调研结论 竞争性项目总体评价 －进入更高层面的竞争状态之中并主要集中于中高端市场； －注重满足生活质量提升的需求； －高端细分市场尚有空挡； －销售均价集中在4000元/M2及以上区间； －产品竞争力加强以趋同于卖方市场转化为买方市场的变化需求； －产品设计理性加强。 W －项目所在区域综合背景相对不成熟； －总体规划对于住宅部分带来的相对不利影响； －客户市场需引导和培养； －市场对于交通、位置等认可度不高； －缺乏教育等人文环境背景； －高容积率； - 区域的不认可程度。 T －开发区市场起点高，发展速度快促使竞争提升加速度较大； －市区市场的高速发展分流客户。 O －高端市场存在一定需求，但供应匮乏； －开发区发展带动行业发展及人口数量增加；与外部经济往来的增加扩大客户基数。 市场定位 客户定位 产品定位 市场定位 －针对高端客户的高端产品 －高端价位（开盘均价5000元／平米） －高档形象 －站在城市高度进行思考和开发 客群定位 －受教育程度较高； －开发区企事业中高管人员/ 开发区外资企业白领/ 区域外私营业主； －注重生活质量，易于接受新生事物； －注重身份/地位的体现和彰显； －二次以上置业背景； －随着市场经济的发展，高端客户呈现多元化趋势。 产品定位依据 客户针对面积需求的理性回归； 针对市场承受能力而确定的总价控制； 前期销售回款速度及良好销售态势的氛围营造需要； 投资性客户数量的增加（市场调查结论/客户对于高容积率项目的价值取向）； 以产品的综合竞争能力迎合市场强烈的改善型需求； 基于高端细分市场空挡。 产品定位 －高端产品（设计理念/产品质量/产品前瞻性/产品形象/地位体现/环境等）； －具新型城市综合功能配套； －高层/低密度/高质量人居环境； －国际化品质生活社区； －城市地标性建筑； －主力户型控制在90-110/120-150两个区间以适应市场理性回归趋势。 谢谢！ 天津万通时尚置业有限公司 二零零四年十一月