德凯顾问 华雄实业巴南项目整体定位报告 德凯顾问 2014.06.15 德凯顾问 工业地产打造模式思考 PART 1 本体分析 PART 2 目录CONTENT 他山之石 PART 4 政策东风 PART 3 项目整体定位 PART 5 德凯顾问 打造模式思考 德凯顾问 生产功能主要产品体系： 承担生产功能的产品形态依然是工业地产发展的重点核心方向，但随着工业地产的不断成熟，生产功能产品已逐渐脱离单一厂房的形式，产品形态多元化，项目整体功能配套复合化，环境品质不断提高 主要由多层厂房物业组成，兼顾少量的商务办公+底层街铺+园区公寓物业 工业地产操作模式“模式一：工业基地方向” 德凯顾问 工业地产操作模式“模式二：总部基地方向” 主要由高层商务办公+低密度总部基地，兼顾少量底层街铺+园区公寓物业 伴随工业地产的成熟，商务办公板块逐步从生产中脱离出来，成为工业地产发展的又一重要方向。目前办公类产品主要表现为高密度的写字楼群和低密度的总部基地两种形态，办公环境的舒适性、休闲性越来越受企业关注 “总部基地”是发展和建设总部经济的重要载体和具体体现 办公硬环境：总部基地中有品质优良、环境优美、配套完善、功能齐全的现代化办公楼作为企业和公司总部 办公软环境：同时还蕴涵着深厚的总部文化，需要一种国内外成熟、高端企业之间能够交流互动、资源共享、共同发展的 办公功能主要产品体系： 德凯顾问 工业地产的居住功能板块除传统的员工公寓以外，更出现了商住一体的独栋别墅创新形式，通过产品弹性的空间设计，扩大了工业地产的功能空间，丰富了产品形式，增加了地产价值 工业地产操作模式“模式三：居住类功能产品” 主要满足居住功能的公寓和别墅组成，少量的独立商业街 德凯顾问 工业地产操作模式“模式四：类综合体方向” 主要由商务办公+商业街+酒店+园区公寓组成 工业地产与商业地产融合是当前工业地产发展的一种新型模式，可以完善项目的生活、商务功能，为企业及内部员工提供更多人性化空间，同时丰富盈利模式，提升项目整体档次 商业功能主要产品体系： 德凯顾问 本体分析 界石位于重庆都市经济发达圈和“一小时经济圈”核心层，是重庆市主城规划区东部组团的重点发展区域，重庆市二环以内重要的产业发展区，是江南新城和环樵坪经济区的核心区域和主城南部新的人口聚集地和重庆卫星城区 界石镇基础设施齐备。拥有自来水厂、变电站、天然气总容量100万立方米，程控电话、宽带网络一应俱全。界石镇按照“建设主城南部工业重心，现代物流中心，新兴城区和城乡统筹发展示范镇”的发展定位和“工业北上、农业南下、商贸西移、城镇东扩”的产业和城市布局，完善了界石镇的控制性详规和界石组团总体规划 项目区域分析 界石镇是重庆主城规划东部组团的重点发展区域，未来发展前景良好 渝黔、渝湘、内环、绕城四条高速公路交汇于界石，渝道路、东城大道（连接茶园城市副中心）、海棠大道等省级、市政道路四通八达。距离重庆市中心25公里，到江北机场、龙头寺火车站、寸滩集装箱码头、200万吨级的佛尔岩综合滚装码头车程在20-30分钟 项目地块4面临路，一侧紧临主干道，周边有未来规划的公交枢纽站以及轻轨8号线站点，未来交通环境良好 项目交通环境 界石镇是主城南部的交通枢纽和重庆南向出海陆路通道的起点，有“主城南大门”之称，本案位于界石园区主要的“五横三纵”干道交通体系上，交通区位优势明显。项目四至分析 地块四周由道路交通环围，东面与北面的道路为界石园区主交通干道，南面与西面的道路为交通支路 项目经济技术指标项目地形地貌 项目地块地形平坦，改造难度小，地块较方正，利用率较高 总结： 1、本项位于东部组团重点发展区域，未来发展前景良好 2、本项目的交通区位优势明显，位于界石园区主要的“五横三纵”干道交通体系上，距离内环高速，外环高速的距离均较近，为本案后续的打造提供了基础 3、地块所处区域目前尚未发展成熟，这给地块定位和发展赋予一定的挑战和机遇 4、地块周边工业项目较多，竞争较为激烈 德凯顾问 什么模式适合项目的开发 思考： 德凯顾问 他山之石 ——深圳信星虚拟产业园 德凯顾问 电子商务产业园的产生 电子商务对传统制造业的渗透日益明显，部分传统制造业正在依托电子商务，延伸上下游价值链，促进企业向现代制造业的转型升级。同时，随着城市空间资源紧缺与环境提升需要，城市生产性企业大量外迁，城市产业空洞化现象凸显。电子商务产业园做为电子商务产业集群的突出表现，正在成为电子商务产业发展的重要载体 电子商务产业园的含义 电子商务产业园以电子商务为发展主线,重点构建以B2B、B2C为核心的电子商务交易技术平台，重点引进电子商务、信息软件、设计研发等新兴产业企业，重点依托并持续优化电子商务产业链的专业园区。基于全球竞争与深化合作、国内经济转型升级等原因，电子商务将得到政策上的大力扶持，电子商务产业也将快速增长。电子商务产业园作为互联网与传统商务结合的产物，可以将其看作全新的专业市场模式。电子商务产业园涉及到网商、网货，包括品牌、设计、加工、物流、融资、培训等诸多领域，是一种全新的专业市场模式 电子商务产业园的分类 电子商务产业园可以分为狭义的电子商务产业园与广义的电子商务产业园。广义的电子商务产业园不仅包括纯粹的电子商务企业，同时，还包括文化创意、教育服务、IT/软件开发、制造类产业。例如，杭州电子商务产业园即为广义的电子商务产业园。狭义的电子商务产业园主要包括电子商务企业及其相关企业，上述企业涵盖电商平台运营、代理运营、平台服务、软件系统开发、数据分析、营销广告、渠道推广、专业咨询、仓储物流、网店摄影、人才培训等电子商务直接或相关环节 他山之石 电商产业园