2011年11月宏观市场背景

土地市场总结

商品房市场总结

专题研究

未来市场预测宏观市场背景

土地市场总结

商品房市场总结

专题研究

未来市场预测

宏观经济及政策走势

长沙城市经济运行情况

城市建设及规划情况欧债危机持续恶化，仅次于次贷危机

长沙房地产市场总结及预判

葡萄牙、比利时、匈牙利频现降级潮，欧元/美元基准掉期利率出现严重恶化，意大利3年
期国债利率再次冲破8%的历史红线，法国、比利时和西班牙三国5年期国债CDS(主权信用
违约掉期)费率创下记录新高，就连一向被视为无风险资产的德国国债险遭流拍风险，欧债
危机持续恶化，大有失控之势，而全球也处于高度紧张状态。

IMF2011年9月《世界经济展望》报告预测 ：
今年全球经济增速为4.0%，比6月份预测低0.3个
百分点，显示全球经济复苏遭遇新挑战。据预
测，2012年全球经济也将增长4.0%，较6月份的
预测下调0.5个百分点。

欧美各大银行遭降级：标普11月29日做出实际
行动，宣布下调15家全球大银行的评级。其中包
括美国数家大型金融机构：美银、花旗、高盛、
富国、摩根大通和摩根士丹利，以及数家英国大
银行：巴克莱、汇丰和苏格兰皇家银行。

以希腊为核心的欧债危机持续升温将引发世界性的经济灾难
长沙房地产市场总结及预判

在2008年的金融危机中政府加杠杆化使债务负担加重，各国政府纷纷推出刺激经济增长的
宽松政策，高福利、低盈余的希腊无法通过公共财政盈余来支撑过度的举债消费，评级机
构煽风点火，助推危机升温蔓延。

欧债危机的发展：

l 2009年11月，希腊财政部宣布其2009年财政赤字对国内生产总值的
比例将达到 13.7%，导致市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。

l 2010年5月，希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效
应，西班牙、爱尔兰、葡萄牙和意大利等“欧猪国家”同时出现了信
用危机，受主权债务问题影响国家GDP占到欧元区GDP的37%。

l 2011年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延的势头，欧
洲银行业受到了严重威胁。

国际救援：

2010年5月第一轮救援，欧盟和国际货币基金组织先后紧急出台了
1100亿欧元和7500亿欧元的救援措施。

2011年10月27日第二轮救援，欧盟相关各方同意，减记私人部门所
持希腊债务50%，约为1000亿欧元；同意将杠杆化引入EFSF；要求银行
资本充足率在2012年年中之前达到9%。与此同时，欧元区和IMF将向希
腊提供1000亿欧元的新一笔援助。

央行救市：美联储11月30日发表声明，决定与加拿大银行、英格兰银
行、日本银行、欧洲中央银行及瑞士国民银行采取协调行动，向市场提
供流动性，以支持全球金融体系。

国内前三季度GDP累计增9.4%，符合市场预期。

长沙房地产市场总结及预判

中国经济的货币推动型特征十分明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，
也带来了通胀压力。

初步测算，2011年前三季度国内生产总值320692亿元，同比增长9.4%。第三季度

GDP单季增长9.1%，GDP增长速度温和回落，符合市场预期，整体表现良好。

国内GD P 增速（20 0 6年—2 01 1 年前三季度）

1 6 . 0 %
1 4 . 0 %
1 2 . 0 %
1 0 . 0 %
8 . 0 %
6 . 0 %
4 . 0 %
2 . 0 %
0 . 0 %

12.7%

2 0 0 6 年
14.2%

2 0 0 7 年

9.6%

2 0 0 8 年

9.2%

2 0 0 9 年

10.3%

2 0 1 0 年

9.4%

2 0 1 1 年 前 三 季
11月CPI、PPI均创年内新低，通胀压力有所缓和。

长沙房地产市场总结及预判

CPI、PPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济
仍旧没有摆脱进入滞涨的危险；

前期紧缩的宏观调控政策逐渐起效，2011年11月份CPI同比上涨4.2%，PPI同比上涨
2.7%，均创年内新低；

年内通胀拐点基本形成，至明年年初通胀数据可能持续回落；

但当前国外流动性泛滥仍难揭制，使国内通胀在未来一段时间内（如，一年内）仍存
压力，预计宏观调控政短期内仍难放松。

201 0年-20 11年1 1月CPI 、PPI同比增幅（﹪）

86420

CPI

PPI

2010

2011
存款准备金率下调

长沙房地产市场总结及预判

本次下调存款准备金率，更多的是缓解实体经济流通性过于紧张的局面，以降
低宏观经济下行风险，对于寒冬中的房地产业来说，调控政策依然将保持收紧
态势，难以为此带来暖流。

从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是
2008年12月以来，央行首次下调存款准备金率。

10月全国房地产开发景气指数创26个月新低

长沙房地产市场总结及预判

在调控未放松的背景下，前十月，房地产开发投资和销售面积增速继续下滑。

2011年1-10月，房地产开发投资增速保持30%以上的高水平，总体表现依然较为强劲，其中保障房是
有力的支撑。不过，相较去年投资有所下降，增速也在不断回落中，尤其是进入6月份之后，投资增速、
国房景气指数一路下行。

10月国房景气指数为100.27，环比9月降低0.14个百分点，是最近26个月以来的新低 ，10月房地产
开发完成投资5698亿元，环比(较上月)下降11.6%，同比增长25.1%；10月商品房销售面积8364万平方
米，环比下降26.9%，同比下降9.9%；10月房屋新开工面积为1.26亿平方米，环比下降20.8%。国家调
控的持续作用之下，房地产市场火热局面已经发生改变。

受严厉政策影响，今年市场整体成交持续低迷未有起色
长沙房地产市场总结及预判

n 监测的18个重点城市限购后成交持续胶着，黄金月成色严重不足

– 从我司监测的18个重点城市商品住宅总体成交面积月度走势看，限购后成交量大幅萎缩，

之后成交维持胶着状态未见起色，销售淡旺季不明显。

– 作为销售旺季的国庆9-10月，总体成交量甚至低于7-8月，只相当于去年同期的5-6成，黄
金月成交明显成色不足。

–