2013-11-3 兴汝·金城2011上半年总结及下半年营销执行报告 世联兴汝金城项目组 2011年6月27日3 货量盘点： 目标： 2011下半年销售目标，售完5#、7#及前期顶层共计：187套。5#、7#栋均价达到：7300元/㎡ 销售目标：售完5#、7#及剩余顶层房源：187套！ 价格目标：5#、7#栋开盘，实现均价：7300元/㎡ 开发商语录： 5#、7#栋开盘，那价格肯定要比4#、6#栋要高500左右！ 5#栋与7#栋分开推售，以便于逐步提高价格！ 已售房源均价：目标测试： 上半年的解筹率约为40%、转卡率约为30%、日均办卡量6张。且目标销售按照开盘销售80%，进行目标分解： 客户量：据上半年办卡情况预计，客户量能够满足5#栋销售，但不能保证7#栋销售 按照上半年办卡情况预计，能够保证5#栋销售完成的客户量。但是由于7#栋及顶层的办卡时间短，在极短的时间内，按照现有日均办卡量计算，不能保证销售目标的完成，必须要改变现在的办卡模式，才能保证7#及顶层的销售需求 卡量能满足需要 卡量不能满足需要价格验证： 价格：项目二批开盘实现均价较高提升，高出板块均价约700元/㎡ 省府红星板块上半年销售均价：6123元/㎡ 板块内住宅最高销售均价：7300元/㎡ 板块内住宅最低销售均价：5800元/㎡ 按照既定的价格提升目标，项目的价格优势在板块内进一步缩小。下半年，必须改变策略，以实现均价的进一步提升 远高于板块均价，接近板块内的价格标杆项目 项目目前均价：6800元/㎡ 如果再往上提升500元/㎡ 将达到：7300元/㎡Q1:客户量问题：如何设定蓄客策略，以保证下半年销售目标的完成？ Q:销售价格问题：如何在现有展示条件下，提高销售均价？ 下半年，项目推货量不大，但是片区内，下半年推货量巨大，有熙山、星城荣誉、尚玺等大盘集中推货，且货量巨大。使片区的竞争急剧恶化。客户分流加剧 项目二次开盘，均价实现了较大提升，高出了片区均价约700元，再次提价，难度增加 下半年，政策调控作用显现，市场趋冷，客户观望情绪加浓 目标下的问题