一寓 赢 天下 华盛·大运城公寓广告策略沟通案 提案构成—— 市场 客群 项目 定位 传播 一、市场 东部公寓市场空白 东部公寓第一品牌 公寓： 在西方，公寓是都市化的产物，纽约、东京的公寓，比别墅更有价值。 在许多中国人眼里，公寓属过度性产品。40、50年产权，是鸡肋产品。 但北京、上海、广州、深圳的有些公寓例外。 公寓分类—— 商务公寓 度假公寓 酒店式公寓 普通公寓 先来看看国内公寓成功案例 最高价最好卖的公寓—— 1、商务公寓 深圳汇展阁、佳兆业中心 2、度假公寓 万科17英里、三亚凤凰岛、半山半岛、杭州九树 3、普通公寓 太多 汇展阁 佳兆业中心 万科17英里 半山半岛 凤凰岛 再看看合肥公寓典型案例 1、金大地国际公寓 05年，大体量公寓产品。 买家，用家、办公、旅店、仓库各自为阵，鱼龙混杂。 结果：谁都不满意。影响商业经营与整体档次。 2、绿城玫瑰园公寓 百合，玉兰，住宅系中较低端的产品，假公寓。 绿城产品体系，园林体系，服务体系的支撑。 口碑大好，价值较高。 3、天鹅湖万达SOHO公寓 50-60㎡精装公寓，5200元/㎡。160-260㎡景观豪宅，均价14000元。 万达商业的强大魅力，广受白领住客与新锐办公一族青睐。 1）东部市场： 主要由东七、龙岗、龙塘、店埠镇、撮镇六大板块组成。 东七、龙岗、龙塘，或为主城枢纽区，或为老工业区，或为省级商贸物流园，踞前锋之位，为名企名商必争之地； 撮镇、店埠镇为合肥副中心，因距主城远，产业后卫，承接行政物流等，暂时落后。 龙塘板块： 宝翠园、大运城、东方早城、水岸花园、城市广场、东方明珠、幸福花园、新安小区、华仓港湾等； 小结：连接大兴镇与撮镇，因商贸物流园而崛起。因华盛三盘的联动，住宅、商业、酒店、教育综合体，城市化初具气象，人居印象深刻，生活味道越来越浓。 2）东部商贸： 新周谷堆农批、大兴农贸市场、华东建材、五里庙建材、红旗建材、第六空间、红星美凯龙、华东汽配、华中汽配、浙商城、永辉总部、安粮金属、裕隆农机、中铁钢铁、徽商金属、丰瑞金属、海合钢管、国际五金机电、迅捷物流、现代物流、合肥皖港码头、丰华集团…… 小结：省级商贸物流开发区，800万方专业市场大集群，不可复制与攀比，足以改写合肥城市发展格局！ 3）多维交通： 裕溪高架、东风大道、东二环、长江东路、环城高速、合宁高速、肥东高铁、淮南铁路、撮镇码头等立体多元，畅达各地；铜陵路高架、阜阳路高架将通，立体交通，通江达海生意长。 4）住宅竞争： 宝翠园、大运城、东方早城、水岸花园、城市广场、东方明珠、幸福花园、新安小区、盛世新城、华仓港湾…… 有本土双雄华盛、文一虎口夺镝；有全国全省品牌保利、恒大、蓝鼎群雄逐鹿；有外地企业京冠等的直接间接竞争。 5）高级酒店：华盛国际酒店； 6）教育医疗：龙塘中心小学、中学；项目幼儿园； 大兴医院、第五医院; 7）生态资源：大兴森林公园、万亩荷园、二十埠 河、塘西河公园。 市场总结： 龙塘板块因区位、商贸物流的龙头作用。未来市场地位，完全可与瑶海、东七平分秋色； 但区域商贸高低错落，档次不一，脏乱差短期内无法根除。华盛作为区域生活运营商，对人居环境的改变居功至伟，但城市化突破决非一家一项目之事！ 二、客群 东部投资客为主 相关产业投资客户为辅 目标扫描1——买家写真 黄阿姨，51岁，大兴镇人。水岸花园回迁户。丈夫建筑工出身，中建四局小包工头，曾在新加坡工作5年，现供职合家福，开奥迪车。大儿子为长江批发市场个体户，小儿子在高新区动漫园创业。见少识多，精明强干，为一大家之主。人老了，故土难离，有回迁房住，拆迁补偿买了大运城一套房。现在买公寓，一是看好投资收租，二是将来大儿子生意预备。 目标扫描1——买家写真 置业特点： 没有公寓居住概念，但看好区域投资前景， 计较精装修价格，但总价低回报高，能达到以租养贷可抵消购买顾虑。 目标扫描2——买家写真 朱大叔，48岁，原周谷堆摊主，住在东七，去年买了蓝鼎星河府一期房，起早贪黑赚钱不容易，理应给自己和家人最好的生活。一边努力打拼，一边考虑如何投资让钱增值是当下最关心的事。周谷堆整体东移，自己只能跟着向东发展。 目标扫描2——买家写真 置业特点： 看好区域商家云集，公寓投资必有赚头； 没有时间装修，如有精装，总价不太高，完全可以考虑。 目标扫描3——买家写真 宋女士，34岁，马鞍山人，南京宾度咖啡合肥区经理。华东建材城签约商家。近年因业务发展走遍华东和中部，对合肥市场较熟，看好政府对东部商贸物流园和华东建材城的前景，购买公寓一是联体酒店，未来好接待生意，二则自己可午休用。 目标扫描3——买家写真 置业特点： 了解区域政策大势与项目投资前景，相信物有所值。 如带精装，首付低，提供酒店代租代管服务，达到商务接洽标准才会出手。 目标扫描4——用家写真 全国全省各地客商。 园区部分商户。 置业特点：精明，见多识广，能掐会算，对大势看得准。 对公寓有住的可能，无购买动机。 三、项目 五星级酒店联体物业 精装公寓 宜居宜商宜投资 品牌理解 华盛集团，多元企业，七年跨越，地产黑马。经开区，肥东双线协同发展。 企业精神：建筑和谐家居，引领品质生活，构建人文城市。 战略目标：立足合肥，面向全省，辐射全国发展战略。