本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况及竞争市场入手，通过市土地局、房管局、统计局、规划局等政府主管部门帮助，结合2003-2004年《保定年鉴 》《新市区土地志》等资料，以及保定市场多个项目，来重点了解保定房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。

第一部分 城市宏观市场分析… 10
第二部分 新市区区域发展状况 18
第三部分 保定市房地产市场分析…… 24
第四部分 潜在目标客户群调查分析… 45
第五部分 区域性房地产市场概况…… 52
第六部分 本项目地块分析…… 74
第七部分 项目总体定位建议… 84
第八部分 项目初步测算分析… 94
一、城市地理位置分析
区位优越，市场广阔
保定市位于河北省中部，太行山北部东麓，冀中平原西部。北纬38°10′-40°00′，东经113°40′-116°20′之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧州市，南与石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省会石家庄125公里,位居京津冀区域经济当中,素有 “首都南大门”之称。

保定市拥有独特的地理位置优势.地处新环渤海经济圈辐射带，并紧临京、津、石，坐拥经济核心区域优势 。

第一部分城市宏观经济分析
保定市在“项目立市、工业强市、特色兴市”的政策带领下，到2004年年底GDP 达到了 1109 亿 , 人均创 GDP 已经超过了万元。在以工业强市的政策影响下 ,大力发展工业 化, 城市经济在近两年飞速发展，居民收入增长较快，促进了社会消费品零售总额稳步增长。

此外，房地产市场由2004年开始加大了批放量，消费者需求得到了最大化的释放，销售率持续攀升，价格大浮度上涨，加之大规模的城市改建工程集中进行，促进了房地产消费群体的扩增，在城市经济增长中，房地产市场所占比重逐步攀升。

从整体形势看，保定市宏观调控正在加大力度引进外资，经济形势将持续好转。对保定市来讲主要的有利因素包括：
第一，目前保定市经济运行处于上升期，经济增长的潜能将得到进一步释放和发挥；
第二，以汽车、住房等为代表的新一轮消费热点将继续带动汽车附属品市场、家电产品市场、建筑装饰材料市场的旺盛需求；
第三，保定市第二产业将进一步拓展，加快经济发展速度，从而带动人均收入的较快上涨，商品零售行业将进一步提高；
第四，交通条件的不断改善，强化了保定市成为京、津、石金三角的优势；
第五，中心城市的建设速度，将有利于保定市房地产业的持续、快速发展。

三、城市政策方针
保定市政府明确提出了“建设京南近海强市名城“的奋斗目标。“京南”，就是凭借京南中心城市的优势，主动承接京津辐射，打造“南资北移”、“南企北扩”的桥头堡，力争在京津冀一体化发展中占有重要地位。“近海”，就是利用沿海一线腹地、“东出西联”中继站的特殊区位，融入沿海经济隆起带，积极参与国际经济大循环。“强市”，就是促进经济向大总量、高层次加快迈进，推动经济实力快速提升。

四、城市总体规划
保定市重点开发区域示意图
保定市2006年制定的总体规划要点是“科学谋划推动科学发展”，避免“建设性浪费和破坏” 。靠“保定制造”、“保定文化”双轮驱动，实施“强县兴市”战略，统筹区域发展 “做大中心、发展南北、保护两翼”，构建“南车北电东纺西绿城市”的空间布局。打造文化保定，抓好“一纲一力四目”。县域发展，突出“四项重点”，强调新农村建设要“通进去、走出来、化起来”。

按“南车北电”的规划发展方向，城市南北两侧均为重点开发工业区域。而商业区正随着城市发展方向的调整由原老城区的裕华路逐步向西延伸，至东风路与朝阳大街。北侧则是受到高度重视的“中国电谷”。因其城市规划的方向影响，预计在未来的发展过程中，北部商业项目的开发将会有所增长。

二、人口情况
新市区是一座城乡结合的新型城区，辖6个乡，6个街道办事处，74个行政村，84个居民委员会，面积143.7平方公里，人口40.61万。

三、区域性规划

定位： 新型高科技产业基地,保定市的外向型经济服务体系和改革开放的试验基地
用地布局及发展方向规划：
规划用地方向以现在为基础,形成”三区两带”的布置格局，把朝阳大街打造成保定市黄金商业区, 把乐凯大街两侧打造成集住宿、餐饮、商务、娱乐、休闲为一体的综合服务区，加快土地报批和招商引资步伐，把新旧保满路之间建立成我区最具活力的工业经济增长区。

谋划七一路西延两侧开发，重点发展科技、教育和高科技农业项目，将七一路西延建成我区的绿色新兴产业带。 调整农业产业结构，以西北外环为轴，积极推进农业标准化生产，把西北外环建成新区的高效农业带。