XX地产“西三环”项目定位建议 今天│一次│理想的探索│和实现 ¤中國 昆明∣XX地产&仟策行 ¤概念定位∣生态·科技·空间·价值 ¤做和想│新都市主义 To doing something & To thinking something 仟策行分析与研究是以大量的调查数据与访谈为基础 4月25日 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合稿 内部讨论、审稿 终稿 目标客户调研阶段 深访阶段 输入调研数据 工作阶段 5月5日 5月12日 5月15日 归纳数据 数据分析， 内部讨论 撰写报告 竞争项目调研小组 假定目标客户调查（300份） 地点： 1、西山区政府、西山区沃尔玛等人流聚集区 2、经典双城、假日城市、尚领明珠等售楼部 3、梁源、丰宁、春苑等旧小区 客户深度访谈（ 15人） 高端及资深人士 应用软件： SPSS数据统计软件 分析方法：交叉分析方法 思维导图 第一部分、项目区域及市场分析 第二部分、目标客户调查研究 第三部分、项目定位建议 第四部分、项目营销策略建议 第五部分、项目经济测算 目 录 1、项目区位整体分析 3、竞争市场分析 2、区域市场分析 4、项目SWOT分析 河底村 西三环 南至：河底村 东至：眠山公园 西至：三条箐沟 箐沟一：北箐沟 箐沟二：中箐沟 箐沟三：南箐沟 项目地理位置 项目地理位置 一环 二环 三环 项目位于西市区，行政隶属于昆明市西山区，项目东临昆明西市生态核心眠山森林公园（昭宗路），西临昭宗水库（灵山寺），南临城市中轴滇缅大道，北临春雨路，占据了稀缺自然景观资源，属于城市中轴上的边缘项目，交通便利。 项目所在区域划分 西市区整体概况 西市区北起龙泉路，沿二环东路、二环西路至碧鸡路周边滇池沿岸所围成的区域。 西市区是昆明市主要的教育、科研区，依托自身和二环内的教育配套，成为教育置业的第一选择。 从2008年至此，高新区共有20多个项目取得规划用地许可证或是规划建设许可证，将在2至3年内放量供应。 自09年起，启动44条道路的建设以及轻轨，届时西市区与南、北市区以及中心区域的交通将会更为便捷。 昆明市西市区的划分 西市 区 项目所在区域划分 西市区内部区域划分 马街板块 人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸所围成的区域。 高新区板块 人民西路以北，二环西路以西的区域。 王家桥板块 龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。 滇池沿岸 马街板块为西市区房地产市场最早开发的区域。 高新开发区次之，为目前房地产市场开发最集中的区域。 王家桥板块的城中村改造正在进行中，房地产市场的开发还相对缺乏。 项目区位分析 区域城市规划格局：比邻城市区级中心 未来昆明城市规划总体方向：一主，两副、两区级，多点发展的发展形态。 一主：主城区 两副：呈贡片区，空港片区 两区：主城西，北两个方向布局区级中心 多点：布局若干基础居住区级及公务服务单元 项目所处区位属于城市发展的中轴方向，将在项目附近建设成区级中心，未来整个西市区的城市基础设施建设将更加完善。 11 地块周边及区域城市发展研究小结规划 规划研究展示西三环项目城市价值巨大潜力 城市功能定位 都市形象 城市配套 发展前景 主城核心人居板块 承接主城与西山、高新两大区域融入“大昆明”新都市版图 商业、办公等以现代服务业为核心的配套逐步与城市融合 伴随西三环闭合及地铁建设将带来区域内大规模的开发热潮 项目和片区全面融入城市核心价值版图 项目开发融入片区和城市的发展步调 城市干道 规划、建设 项目微循环 改造、建设 物流产业 迁出、升级 城市主居住区 功能定位 旧城改造 展开 城市副中心 形成 城市开发的 落后区域 项目区位分析 项目周边状况 项目区位分析 未来发展描述 地铁三号线2010年8月9日试验段岷山站及沙沟尾站开始施工 ，预计2013年12月31日，地铁三号线将通车运营。 按照发改委的批复，昆明城市轨道交通线网规划由“三主三辅”6条线组成，总长162.6公里。其中，1、2、3号线为骨干线，设计标准按照3万人/小时以上的地铁标准建设；4、5号线为辅助线；6号线为机场专线。 项目毗邻规划中的城市地铁3号线眠山站，城轨生活指日可待！ 项目区位分析 项目区位 关键词：城市中轴线 / 城郊结合部 周边环境 关键词：公园/居住/教育/医疗/商业 1、项目毗邻昆明主干道滇缅大道，贯穿整个昆明核心区域； 1、紧邻眠山、宝珠、郊野三大生态公园，项目具有自然景观优势 ； 2、项目周边森林湖等，近40个高中低档居住小区。 3、项目周边云师大等，近30所各级各类大中小院校。 项目区位现状描述 2、城郊结合部，区域日常生活配套不便利； 4、项目周边西山区医院等，近10所各级医院。 5、距离沃尔玛、家乐福超市仅为5分钟车程。 项目区位分析 项目区域未来发展空间 关键词：生态养生 地铁物业 都市次中心 内外承接片区升级 地铁物业，快速通达全城 地铁预计两年内通车，未来出行条件将得到极大提升。 西山区政府中心区域扩张 未来都市次中心，随着西三环的闭合，西部区级服务中心将逐步扩张完善。 未来发展描述 生态公园，养生福地 随着三大公园及配套农家乐、各大寺庙完善成熟，未来居家养生氛围将逐渐呈现。 产业链内外承接 对内承接，对外辐射各板块。 片区升级改造 城中村改造推动片区功能升级，加速城市格局融合。