对于本阶段工作成果的说明
经过前期阶段的工作，贵我双方关于项目定位及整体业态布局思路已达成共识，本阶段工作成果主要体现为对上一阶段工作成果中的汇合总结，及经与贵司、设计院沟通后，需作进一步补充及调整的项目规划建议和业态功能布局部分；
工作思路与进程
2008/12
2009/01
第一、二阶段
第三阶段
市场研究成果
宏观经济背景、城市研究
主要商圈调研分析
项目及周边详细调研分析
商家访谈
项目分析
项目定位
可借鉴案例调研分析
建筑规划建议
业态组合及布局
初步收益预测
《商业定位及规划方案》(初稿)
沟通内容
工作成果
2009/02
《商业定位及规划方案》(定稿)
市场研究成果
项目分析
项目定位
建筑规划建议
细致的业态组合及布局
租金建议及收益预测
报告提纲
一、项目定位
影响项目定位的因素主要有以下三大方面：
发展商开发目标
项目立地条件
市场关键因素
项目定位
1.1 发展商开发目标
Point1
引进具有号召力的品牌主力店或规划目的消费较强的业态，借助丹平快速、沙荷路等交通规划的便利，吸引本社区以外的人群前往消费；
商业通过合理的建筑布局及充分利用公园景观资源，前期顺利启动且经营状况良好，带动后续商业持续开发，实现商业价值最大化；
住宅借助商业开发的成功，提升对外形象及品质，实现最大化销售价值
Point2
Point3
关键因素三：期望商业对外辐射力较强，吸引外部消费群前往消费；
商业定位中要求各业态的辐射力及目的消费性较强，扩大项目对外辐射力或影响力
1.1 发展商开发目标
发展商开发目标中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？
关键因素一：期望以长期收益最大化为主，短期内能快速回收部分资金；
关键因素二：期望商家形象及后续商业经营状况良好，提升住宅品质；
商业的定位必需能使持有商业部分商业价值最大化，同时，能给销售商业部分带来增值；
商业定位的形象档次应与住宅相匹配，商家品牌度要求较高；
1.2 项目立地条件
1.2.2 地块周边环境分析
1.2.1 地块基本条件分析
项目经济技术指标分析
地块区位分析
地块四至分析
地块商业价值分析
片区商业环境分析
片区消费群分析
片区交通条件分析