六、从目标市场和销售组合看酒店利润的“黑洞” . 25
七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润的“黑洞” ........... 25
八、从面积的经营功能和有效利用看酒店利润的“黑洞” ....... 26
饭店投资回报与经营管理 .. 28
引言：饭店经验数据 .. 28
酒店管理危机的实质盈利模式不同 ...... 43
有一居试敲京酒店大门 寄生虫模式如何盈利 ..... 44
开发商＋经济型酒店管理方模式试水杭城成本回收成为房地产商最大困扰 ...... 45
管窥新政下的房地产公司（二） ........ 48
经济型酒店刚开局即洗牌 .. 55
经济型酒店的利刃 ........ 59
東莞五星級酒店數量多 僅次於北京上海 . 63
酒家酒店分等定级规定 .... 64
浅谈酒店分类和我国颁布的五星级标准 .. 64
新星级饭店评定标准将实施 最高等级为白金五星 ..... 66
输在终点的第一名 ........ 66
地产酒店风的Ｎ种模式 .... 70
中外酒店投资的盈利模式研究
在当前中国旅游业快速发展的支撑下，酒店业投资成为热点，不仅国内各大投资主
体关注这一领域，而且海外的热钱和有实力的专业投资商纷纷涌入大陆，给已经不太平
静的中国酒店市场带来了广泛的影响。同时也应该正视中国酒店业市场发展并不太均衡
的状况，除了热点城市和经济发展一线城市酒店业经济效益还较为可观外，还有很多地
区酒店的发展还存在大量不明朗的前景，如市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有
限等，所有上述问题就需要我们审时度势地全面分析和研究中国酒店业发展的现状，选
择合理的投资盈利模式，实施理性化的战略措施，从而使得我国酒店业能够持续、健康、
稳步地发展
一、经营增长盈利模式
目前我国酒店行业的市场竞争非常激烈，在微利的状况下很多酒店还采取降价销
售，使得酒店业的主要产品利润源受到极大的限制。因此，众多酒店纷纷开始实施产品
差异化战略，积极寻求市场空档，提升酒店的经济实力，从经营增长上谋求酒店的利润
增长。经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议
等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾
客的需求提供人性化的解决方案，实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店
的盈利的模式
依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店盈利的主要模式，随着酒店业的不断成熟和
发展，行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁，很多酒店都因财务业绩
的不佳而被淘汰出局，酒店经营的增长遇到了前所未有的困难。酒店经营增长盈利模式
强调利用三个平台——酒店内部协调平台、酒店相关企业协作平台和酒店顾客沟通平
台，从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值
利润
首先，酒店产品的功能调整和提升包括产品类型的创新、产品特色的提升、产品功
能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店功能布局的协调等。首先，酒店产品传统的住宿、
餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升，整合休闲、咨询等服务功能，将酒店这种辅
助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体，从而扩大利润源。另外，酒店的空间功能
布局也十分重要，如提高酒店大堂等公共区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间
的利用效率，让空间的利用既符合功能要求，又充分满足客人的需求，提高单位空间利
润率
其次，酒店通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店在经营成本和技术
许可的条件下自己提供，也可以是与其他相关行业合作，从而形成酒店盈利增长点。如
酒店自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服务输出、酒店用品代理、旅
游解决方案等；酒店也可以与相关行业企业进行合作，如旅行社、航空公司、物流企业、
会展公司、旅游商品批发商、媒体、广告等，提供专业性较强的特色服务
再者，酒店的信息化给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使
酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的革新，提高了企业运作
的效率，为酒店创造了立体营销条件并且大大降低了酒店的交易成本，形成新的盈利空
间。譬如酒店预定系统的建立，使酒店集团的成员酒店可以在世界各地分享客源，同时，
酒店还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业管理能力的扩展
二、物业增值盈利模式
酒店作为一种物业类型，酒店长期的保值增值也成为很多酒店投资者盈利的方式
酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益，而更多考虑的是酒
店未来的升值潜力。酒店升值潜力的大小受多方面因素的影响，主要包括交通、地段、
商业氛围、地产升值、人流聚集状况等，酒店物业价值会随着这些影响因素的变化而产
生很大的涨幅，因此，酒店物业增值模式具有一定的风险性
酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店设施增值。地段应该来说是酒店
物业增值的核心影响要素，如果酒店选址所处的地段差强人意，酒店产品的潜在需求增
长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预测的收益。如果酒店的选
址在交通便利的城市口岸或商业中心，将大大提升酒店的口岸价值
地段增值可分为两种情况，第一，酒店所处的地段已经是旺地，一般是城市商业、
文娱积聚区，有高强度的人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地的建设和发展，不仅
能利用旺地现有的多种资源，形成竞争优势而获利，同时，酒店物业也会为所处地段提
供更多的设施和服务，进而使得旺地更旺，形成酒店与地域的相互促进，酒店物业将凭
借旺地的高本底价值和发展潜力而获得酒店物业的增值盈利。第二，酒店所选择的地域
虽然目前并不是发展的核心区或者商业积聚区，但是该地域具有很强的增值潜力，如政
府指向的新开发区、城郊景观带等。酒店通过科学的考察和市场调查，准确选择具有很
大升值空间而目前还处于冷区或者温区的方式，也可以实现酒店物业的增值盈利。譬如
宋城集团为了获得物业增值利润，物业选址多是城郊未开发区域，通过集团自身力量进
行造景，形成旅游流，利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产等多种方式的
置业，形成物业增值利润
酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物业增值盈利模式。譬如地处
城市中心地段的商务酒店，引来众多公司高层的长期入住；休闲、度假酒店，引来众多
国际休闲品牌的入驻等。酒店除了选择交通和地段良好、商业氛围浓厚、人流高度聚集
的旺地，具有巨大发展潜力的冷、温地，包装利用酒店设施、设备，形成酒店的物业增
值盈利模式，同时酒店还可以利用酒店物业管理的专业化优势，采用委托式管理、顾问
式管理、咨询服务等方式实行物业管理输出，从而拓宽酒店的盈利渠道
三、资本营运盈利模式
资本营运是企业走外部成长道路的主要途径，它是以促进资本增值、利润最大化为
目的，以价值形态为特征，与产品经营进行互补，通过对生产要素的优化配置和资产结
构的动态调整等，对资产进行综合运营，实现计划利润目标的经营方式。资本营运的目
的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强酒店的竞争力，从而增强酒店的盈利
能力
酒店资本营运的重要基础便是有完善的市场经济体制和资本市场制度。资本营运主
要的客体对象是企业资本，并且大部分的资本运营行为是通过金融工具，在资本市场中
实现的，如酒店股权的收购。因此，一个开放性、自由化、有深度的资本市场是酒店实
施资本营运盈利模式所必不可少的外界基础条件之一
酒店资本营运盈利模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置和增值，资本的闲
置是资本的极大浪费和流失。一方面，资本营运要求通过资本形态的变化，盘活沉淀、
闲置、利用率低下的资本存量，使资本不断的流动到报酬率高的产业和产品上，优化资
本的组合质量，达到资本有效增值和酒店盈利的目的；另一方面，资本运营要求加快资
本流动的速度，缩短资本的流动过程，提高资本的流动效率，实现资本的迅速增值，从
而盈利。我国不少酒店积累了相当数量的存量资产，与此同时，又有大量的存量资产处
于闲置与半闲置状态。通过实施资本营运战略，推动酒店产权流动，资产重组和盘活资
产存量，一方面可以将闲置的资产存量转移到更能使其发挥作用的优势企业，形成酒店
产品经营盈利，另一方面还可以通过存量资产的转让直接实现资产的保值、增值。资本
直接运作的方式包括：证券投资、股票的收回与分割、期权交易、酒店租赁、酒店买卖
等。如实力强大的酒店管理公司，通过资本运作，以较低价格收购经营不善的酒店，然
后通过酒店组织和流程的再造，实现酒店的扭亏为盈，然后再通过资本市场，以较高的
价格出售，从而获得酒店资本盈利
四、品牌创新盈利模式
在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中，品牌竞争是其主要表现形态。在如今
同质化程度较高的酒店供给市场上，产品间的差异很大程度上表现为其品牌形象的差
异，因而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。同时酒店品牌还为企业提供了超越产
品本身有形资产以外的价值，一个酒店品牌的价格包括两个部分：一是产品本身的价格，
即产品价值（或零售价格），另一部分则是品牌在资本市场销售时的价格，即产权价格
（或形象价值），因而大大提升了酒店的竞争实力和盈利水平
另外，品牌价值的提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值，使品牌具有了超越
产品价值以上的另一部分价值，同样品质的酒店产品，具有知名品牌的产品就能获得较
高的价格认同，消费者愿意支付比其它产品更高的价格去购买知名品牌的产品，从而使
企业能获得更大的利益。世界各大酒店都非常注重提升酒店品牌价值，获取超额利润（如
表-1所示）
品牌创新盈利模式是酒店长期盈利的最佳模式，酒店品牌的发