咸阳维也纳花园项目研判以及营销调整概述 西安大道致远房地产咨询有限公司 2012.12.17 CONTENTS 目录 咸阳概况 咸阳市辖2区（秦都区、渭城区）、1市（兴平市）、10县（武功县、礼泉县、乾县、泾阳县、三原县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县），共有107个建制镇、62个乡、13个街道办事处。总面积10196平方公里，全市总人口516万。全市非农业人口96万人 咸阳位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。它东邻省会西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤 咸阳经济发展 从05年开始每年咸阳固定资产投资和居民收入迅速增长，但生产总值早08年达到峰值后，进入平稳上涨阶段。说明未来咸阳的经济发展依然为稳固增长的态势，基础建设以及城市扩张将成为下个阶段的主旋律，房地产的发展将进入一个快速的变革时代。(在全国经济增长速度中处于中上水平，近几年经济增长速度超过了宝鸡) 咸阳的GDP呈稳步上升的趋势，整体发展平稳，财政节节升高，购买力不断争强，各产业发展有序 咸阳全社会固定资产投资总额同样呈上升的趋势，增幅稳定 2011年全市城镇居民人均可支配收入为22224元，人均收入的持续快速增长为住房消费奠定了基础，从一定程度上促进房地产市场的发展 20072008 20092010 2011 2007 2008 2009 20102011 2007 2008 20092010 2011 产业发展方向 到2010年，市域产业初步形成南部以现代制造业、城郊农业、休闲养生和遗产文化旅游产业为主，中部以建材、优质苹果及肉畜产业为主，北部以能源化工、优质林果和肉畜、生态旅游产业为主的空间发展格局 深化农业，重视新型工业，发展旅游产业 深化农业：以传统农业及牧肉加工、林果产业等发展为核心，进行深化 重工业：以东部传统工业为基础，加强新型产业，新型工业的发展 旅游业：以传统的北部单点单线旅游逐步深化发展为，西北部历史遗迹旅游区以及南部生态旅游区 城市规划格局 咸阳城市发展格局： 中心城区：以老城区为核心，人民路、渭阳路为核心的商业中心 城市西侧：以高新区的商务、行政、新型产业为核心 城市东侧：以传统的工业为核心的工业区 城市南部：以渭河为中心，向南发展的新型居住区 城市北侧：以师院、煤校、财校等为中心的科教板块 城市西北部：以历史遗迹为核心的旅游发展、居住、商业区 咸阳住宅购房选择顺序： 老城区 世纪大道板块科教居住区高新区工业区 在关中—天水经济区和西咸国际一体化的战略规划下，进行城市扩张 虽然咸阳整体城市规划布局清晰，并且初步完成了2008年-2012年的近景规划，在各个区域板块的发展中，对于购置客户新城市的规划发展需要一段时间来接受 未来咸阳的城市商业定位为：具有 “中国第一帝都”和“中国第一个地热城”双“一”特色、国内闻名国际知名的现代生活服务、休闲娱乐消费、旅游商贸服务中心；农副产品生产、加工、集散基地；纺织、电子、医药等制造业生产、物流基地 规划对象为城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街、商品交易市场和物流园区等；规划范围包括咸阳市主城区、机场片区和电厂片区；规划期限为2007－2020年，其中，近期规划至2010年，远期规划至2020年 城市未来发展方向 强化中心，优化南扩，稳步西拓，适当东延，已明显成为城市发展的主要方向 咸阳市整体规划布局： “一主”：人民路城市商业中心 “一中心”：特色商旅休闲中心 “五副”：玉泉路区域商业中心、中华路区域商业中心、东风路区域商业中心、世纪大道区域商业中心、上林苑区域商业中 “六街”：人民中路综合商业街、团结路电子通讯专业街、中山街特色养生仿古街、秦隆仕女休闲步行街、新兴路特色风味美食街、滨河路酒吧风情街 城市未来发展方向 关天经济带以及西咸一体的国际化大都市的利好影响 机遇一 城市经济发展快速增长 机遇二 城市规划格局清晰 机遇四 城市需置特征 国民生产总值、社会固定投资额逐年稳步提升，人均可支配收入在全省甚至全国出去中上游，为未来房地产市场发展奠定良好基础 咸阳市重点发展机遇 机遇三 城市中心板块 强化中心，优化南扩，稳步西拓，适当东延，已明显成为城市扩容的主要方向，对于房地产的发展奠定了基础 中心城区（老城区）依然为城市核心商业中心，强化中心，项目区域未来的发展与改善，对于房地产发展依然具有较大空间 虽然城市板块在不断的南移（世纪大道）但从客户购置特征来看，目前客户依然依赖于老城区，但未来的居住核心比较南移，对于项目带来了机会的同时产生了一定的影响 区域土地市场——土地供应宗数及供应面积 2012年的土地供应宗数及面积均较2010年、2011年小幅下降； 2012年咸阳土地市场共挂牌23宗土地；2012年至10月供应土地面积为 105万平米； 区域土地市场——供应各类用地比例 与全国土地市场相比，咸阳土地供应远低于全国土地供应量，供地量同比低于去年同期 2012年的供应特称呈现，住宅土地面积明显减少，工业及商业住宅土地面积明显增加，占据主导 区域土地市场——土地成交宗数及成交面积 2012年土地招拍挂成交面积与数量，均较往年小幅下降 2012年10月份咸阳土地市场成交土地7宗。10月土地成交面积422612.7平米，住宅62565平米，商住混合103721.8平米，工业256325.9平米。