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某年成都别墅市场调查分析报告(邛崃项目)(91页)

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更新时间:2018/10/21(发布于四川)

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文本描述
成都别墅市场调查报告
目录
2010年1月10日,国务院出台“国十一条”,规定二套房贷款首付不得低于40%;1月21日,国土部指出“保障性住房占住宅用地的比例不得低于70%。”
4月15日,国务院要求二套住房贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
一、政策环境分析
2011年1月26日,国务院出台新“国八条”,提出“个人购买住房不足5年转手交易的,按销售收入全额征税”;“二套住房贷款首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”;“对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地”。
2011年3月16日,发改委发布《商品房销售明码标价规定》,要求“公布房源+明码标价以及相关信息”。自8月开始,多地陆续出台“限购令”。完成保障性住房建设成为2011年房地产政策调控的重心。
2013年2月20日,国务院出台楼市调控“新国五条”。规定二手房交易中个税按个人所得的20%征收。坚决遏制在建在售小产权房。
3月31日,成都市房管局公布“成都国五条细则”,提出“确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”。
第一,别墅类高档住宅在过去、现在、将来都将一直是国家控制的重点。
第二,强制建设保障性住房,将一部分刚需客群从市场需求中剥离了出来,从而稀释了市场需求总量。
第三,限购、限贷对投资客产生致命打击,抑制了投资市场的需求,从而也减少了市场需求总量。
第四,政策打压使得别墅成为稀缺性产品,从另一方面刺激了市场需求。这也是自2003年国家禁止别墅类用地后、别墅项目仍然层出不穷的原因。
第五,国家政府将会继续利用行政手段、金融和税收政策调控楼市,促使房价回归理性。
国家和地方政府调控的目的,是抑制房价过快上涨,促使房地产行业健康发展。这对别墅市场产生的直接影响就是,投资性客户减少。
结论
二、板块分布情况
目前,成都别墅主要集中分布在六大板块:青城山-都江堰、牧马山、南延线、龙泉、温江和城北板块。
城北板块
温江板块
都江堰-青城山板块
天然的养生、度假别墅区
代表别墅:置信·芙蓉青城、香颂湖国际社区、青城山房、龙湖·小院青城
牧马山板块
纯粹的别墅住宅区
代表别墅:龙湖·长桥郡、置信·牧山丽景、华新·锦绣尚郡、三盛·翡俪山、恒大·金碧天下、中航云岭高尔夫别墅、维也纳森林别墅
南延线板块
成都别墅的标杆
代表别墅:麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、三利福邸
龙泉板块
独一无二的山水别墅
代表别墅:中粮·御岭湾、东山国际·传世家宝、桃源铭
城西板块
中产阶级的青睐之地
代表别墅:芙蓉古城、国色天乡别墅、仁和春天大道、中海·央墅、中海·龙湾半岛、今日田园、西贵堂、清溪玫瑰园、万科金域西岭
城北板块
别墅中的后起之秀
代表别墅:保利·公园198、蓝光·观岭、万科·双水岸、香洲半岛
2013年,成都别墅累计成交130.58万㎡,成交面积同比增长10.3%。总体仍低于2011年的水平(141.24万㎡);新增供应142.52万㎡,同比下降11.1%。
2013年,成都别墅年末总存量约343.87万㎡,同比增长4%。截至2013年12月31日,备案口径下成都别墅存量总套数突破10000套,为最近三年来之最,去化压力增大。
2013年,成都别墅价格保持了同比10.0%的增幅,备案成交均价为12467.87元/㎡。呈现出“量价齐升”的态势。
一、2013年成都别墅供销情况
二、主城区、近郊、远郊成交情况
2013年,成都主城区别墅累计成交82855.77 ㎡ ,约占总成交面积的7.6%。高新区和锦江区领先于金牛区近1倍,成华区无别墅项目在售。备案均价同比涨幅超过14%。
主城区
2013年成都主城区别墅备案面积统计表
2013年,成都近郊别墅累计成交66.48万㎡ ,约占总成交面积的62.0%。双流、温江两区仍是主力市场,其中双流县约相当于温江区的3.75倍。新都、龙泉、郫县的别墅成交面积全部在10万㎡以下,其中郫县成交总面积约3.33万㎡ ,同比下跌超过20%。
2013年成都近郊别墅备案面积排行榜
近郊
2013年,成都远郊别墅累计成交32.78万㎡,约占总成交面积的30.4%。牧马山板块仍是一马当先,新津县以13.12万㎡的成交面积排名远郊第一,成交面积同比小幅下降6.5%。青城山板块可谓“惨淡”,都江堰市全年成交仅6.62万㎡,崇州市全年成交仅0.57万㎡,整个青城山板块同比下降46.4%。
总体而言,2013年成都别墅市场已经不在“最好的时光”,即便卖得最好的项目,全年备案总金额也未超过9个亿,离2011年时的辉煌已经渐行渐远。
远郊