2015-1-26首开集团苏州市吴中区项目市场定位及初步经济分析报告（讨论稿） 日期/时间 # 创造最大的开发利润 首开集团品牌价值远播苏州 按期完成销售回款任务 打造享誉苏州的知名项目 愿景 思源经纪将为首开集团苏州项目完成以上愿景竭尽全力 日期/时间 # 本报告包括六个部分内容 第一部分：项目本体概况介绍 第二部分：项目开发环境研究 第三部分：项目SWOT分析及难点和关键点分析 第四部分：项目住宅地块市场定位 第五部分：项目商业地块市场定位 第六部分：项目初步经济测算及风险分析 日期/时间 # 第一部分：项目本体概况介绍 地块资源解及分期安排 项目区位、交通 项目规划设计条件 项目地块现状及周边环境 项目所在区域规划 日期/时间 # 首开集团苏州市三个项目空间分布 吴中区项目地块 园区项目地块 相城区项目地块 苏州工业园区 金鸡湖 独墅湖 阳澄西湖 苏州高新区 老城区 市 政府 北 环 路 西 环 路 南 环 路 东 环 路 北 环 路 北 环 路 本次报告解决吴中区项目 市场定位及初步经济测算 日期/时间 # 项目区位、交通 本案 友新路，接高架环路 东吴南路，接人民路 吴中大道、越溪路 日期/时间 # 项目规划设计条件 宗地出让价格 日期/时间 # 地块西侧现状道路及住宅区 地块内部现状及北侧在建项目 地块内部现状 地块内部及东南侧企业 地块已经完成“六通”条件，具备开工建设基础； 项目周边成熟度较低，配套缺乏。 项目地块现状及周边环境 商业 地块 住宅 地块 日期/时间 # “越溪城市副中心”将建设成为苏州城南一个全新的集行政、商贸、居住、教育为一体的卫星城； 用地面积10.03平方公里，总人口12万人； 空间结构：“一轴、二心、五片”。 项目所在区域未来规划 本案 日期/时间 # 第二部分：项目开发环境研究 地块资源解及分期安排 苏州市经济社会及房地产市场研究 吴中区经济社会及房地产市场研究 本项目的竞争环境研究 日期/时间 # 解读苏州市 苏州市经济繁荣，发展潜力大，居民富裕，投资意识强; 苏州市房地产各项指标匹配度高，发展迅速且稳健。 日期/时间 # 苏州市经济社会发展概况 地理位置——江苏门户、上海咽喉 市中心西距南京市219公里，东距上海市区80公里 。 基本信息 行政区划——八区五（县级）市 八区：吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区； 五市： 张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市。 苏州是长三角重要的中心城市之一 日期/时间 # 苏州市经济社会发展概况 数据来源：江苏省统计局网站 苏州2007年实现地区生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增长16%。 苏州经济发展水平在江苏省遥遥领先 日期/时间 # 苏州市经济社会发展概况 人口增长快，主要是机械增长 新增人口素质大幅提高 苏州人口快速增长，人口素质大幅提高 日期/时间 # 苏州职工平均工资高，高收入人群行业特征明显 注1：数据来源于苏州市统计年鉴（2007） 注2：制造业就业人数为384251人，为明显缩小10倍显示 公务员、事业单位员工、金融、教育、运输等行业人群数量大平均工资高，制造业人数众多，高收入人群数量也庞大，是客群分布的重点行业。 苏州市经济社会发展概况 日期/时间 # 苏州市经济发展要素良好，经济发展前景看好，房地产发展基础坚实。 苏州在江苏省的地位示意图 “马太效应”作用下，强者更强。 苏州市经济社会发展概况 日期/时间 # 苏州市房地产市场研究 苏州市房地产发展状况 2000年至2007年苏州市房地产开发状况表 日期/时间 # 苏州市商品房销售情况 数据来源：江苏省统计局网站 苏州市房地产市场研究 苏州市2007年度销售面积突破1753.85万平方米。 日期/时间 # 2001-2004年土地放量迅猛，呈直线增长态势。 2005年后遭遇国家宏观调控，土地供应在高位振荡。 苏州市房地产市场研究 苏州市土地供应情况 苏州市土地供应情况 数据来源：苏州市国土局网站 日期/时间 # 苏州市房地产市场研究 苏州市土地交易情况 数据来源：根据苏州市国土局网站数据计算得出 苏州市土地交易情况 日期/时间 # 在众多影响因素共同作用下，苏州房地产市场将进入理性增长阶段，未来竞争将是实力和品质的竞争。 实力开发商的大举进入 日趋成熟的消费者 更趋谨慎的政府 针对性更强的政策 良好的经济发展局面 从严的房地产调控措施 旺盛的实际居住需求 较多的选择机会 较高的房地产价格 不断上升的开发成本 价格 供应量 苏州市房地产市场研究 日期/时间 # 解读吴中区 吴中区在“工业经济”上稍逊风骚， 显现良好的“新经济”发展态势; 吴中区房地产相对落后，未来供需两旺，将是苏州房地产热点区域。