威海情景花园小镇项目 可行性研究报告 报告思维导图 客户目标 项目条件 项目属性界定 市场机会分析 成熟市场下的成功案例借鉴 项目背景 问题判断 物业类型研判 整体定位 主要的研究内容 成果汇报思路 物业建议 问题判断 项目整体定位 物业发展建议 经济效益评估 经济测算 1.开发背景 客户开发目标及解析 项目本体条件 项目位于威海市西部海湾、烟台到威海的高速公路出口处，靠近双刀湾旅游度假区，距离威海市中心较近，仅需10分钟，区位条件优越 项目位置 行政区划上位于威海市高区，属于威海市西部海湾 距离威海市中心约10分钟车程 距离威海火车站约20分钟车程 距烟台市约1小时车程 靠近双岛湾旅游度假区 拥有无敌的海景资源 可远观里山口风景 紧邻万顷海岸防护林和450亩海水人工湖 北侧紧邻中央电视台影视城基地 区位条件 项目占地面积16.3万平米，容积率0.65，为低密度住宅项目 规划指标 居住用地； 总占地16.3万平米 容积率0.65 建筑面积8.84万平米 项目现状资源状况具备开发优质低密度居住物业的基本素质和条件 城市近郊 稀缺的低密度项目 资源强势 项目所在区域为城市近郊，距离城市中心较近 项目容积率为0.65，属于稀缺的低密度项目 靠近双岛湾旅游度假区，拥有无敌的海景资源，可远观里山口风景，紧邻万顷海岸防护林和450亩海水人工湖，北侧紧邻中央电视台影视城基地 项目属性 威海市西部海湾 16.3万平米 容积率0.65 城市近郊/海景等自然资源强势/ 小规模/低密度住宅项目 项目开发目标 首要目标是保证安全 实现项目价值最大化 打造亮点突出、形象独特的具有城市影响 力的项目，进而带动企业品牌的提升 保证现金流安全的前提下，实现项目价值最大化—— 安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化 市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 + “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报 目标解析 项目目标：一个“安全且有影响力”的项目 2.基于项目背景下的项目核心问题 核心问题构建 项目背景下的核心问题 项目属性： 容积率0.65 客户目标： 一个“安全且有影响力”的项目 Q1：本项目应规划何种物业类型，实现“安全”？ Vs. Q2：打造什么样的产品,突出项目亮点，实现“叫 好又叫座”？ 3.物业类型研判 城市背景研究 政策影响 宏观经济背景研究 房地产市场研究 客户研究 房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径 关键词：通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值 2011.1.26国务院常务会议，研究部署进一步房地产市场调控工作，最后确定八项措施，被业内称为新“国八条”。根据新国八条要求，限购令覆盖全国，京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,再加上27个省会城市,总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策。威海不属于限购城市 延续前期政策，抑制房价、稳定房地产市场，以打压投机、投资为主，但威海不属于限购城市，受政策影响相对较小 新“国八条” 政府会延长本次调控的周期，并有可能进一步增加限制措施 房地产税：沪、渝房产税试点在新“国八条”之后出台，试点意义大于真正影响，威海作为国内三线城市，房产税短期内推广的可能极小 2011.1.27上海、重庆相继公布房产税改革试点方案，并定于28起实施。 房产税