和丰创意广场前期市场研究报告
宁波中原物业顾问有限公司 2009年6月
项目商业定位
项目经济测算
商业市场分析
写字楼市场分析
项目写字楼定位
项目属性研究
市场研究分析
项目初步定位与经济测算246
城市角色
交通分析
配套设施分析
景色资源分析
项目解读
项目属性小结
项目位置
项目东临江东北路，南邻民安路，北至庆丰桥，西面紧靠甬江和滨江景观带。临近三江口核心区的一线江景位置
区位定位
项目所处的甬江东岸区域在功能定位上，以完善城市功能为出发点，除了考虑对三江口核心功能的延续和补充外，充分考虑相对于周边区域的各大功能，选择在规划区内需要补充、能够补充的功能，从而确定该区块的功能定位为：处于三江口城市核心区域，以展现现代工业文化为主题，完善城市核心区居住和商贸功能，提升城市多元文化内涵，形成创意文化产业基地和滨江休闲基地
项目地处宁波市中心甬江东岸核心位置，区块功能上既是三江口核心的延伸，也是最临近三江口的滨江休闲基地，具较强区域优势和发展优势
城市
角色
本项目
本项目
项目周边目前处于发展初期，多个项目处建设期，商务居住基本空白，但已自发形成小规模的餐饮休闲类商业，且区块紧临周边成熟社区
项目
周边
周边现状
项目所处的甬江东岸规划区东面紧邻明楼社区和东胜社区两大市中心成熟的居住区，居住近10万人口，商业潜力巨大。周边餐饮休闲类发展较好，渔轮厂海鲜夜排档已具一定知名度
甬江东岸规划区内目前所有4块已拆迁储备地块均已售出，其中3块已经开工建设
项目北面的“化工及滨江居住区”目前尚在启动前期，其中滨江1#地块已经售出
未来发展
项目所处的“甬江东岸”规划区内，目前宁波书城项目和东外滩高档公寓项目正在建设中，预计在2010年交付使用。本项目也已开工，预计2011年使用。渔轮厂商务中心也将在年内启动。区域内多个大型项目共同发力，将迅速催热本区域
根据05年对“化工及滨江居住区”的规划布局，该区的功能以生活居住为主，兼容商业和办公，规划总建筑面积79.22万平方米，其中住宅面积48.27万平方米，商业办公面积24.1万平方米。未来将共同作用提升区域的整体影响力
成熟居住社区群
东外滩花园（在建）
住宅：4.5万方
商业：0.8万方
化工及滨江居住区
滨江庆丰1#地块（未建）
商服：3万方
住宅3.5万方
本项目（在建）
办公17万方
商业6万方
渔轮厂项目（未建）
办公7万方
商业3万方
书城项目（在建）
商业2万方
化工及滨江居住区
滨江庆丰1#地块（未建）
商服：3万方
住宅3.5万方
金光中心等
办公2万方
商业5万方
现有
未来两年内
未来两年后
区块成长性
预判
区域未来几年发展力度加大，商务发展加速，居住层次以及居住氛围也将大幅提升，有望共同催热本区块，但区块商务氛围的真正形成预计需要5年左右。本案作为首批入市的规模商务类项目，长期看发展潜力巨大，但短期同样面临人气不足的抗性
交通线路
项目靠近城市中心，多条城市主干道贯穿其中，私车交通非常便利，距离天一广场、家乐福商圈、老外滩等均仅需5分钟车程；距离机场16公里；距离火车站4.5公里；距离未来东部新城行政中心7.5公里
公共交通
目前公交线路较少，500米范围内仅908/2/529/821四路公交，通往海曙、江北、江东、科技园区、鄞州等区域。未来快速轨道交通站点距项目较远。整体公共交通方面优势缺乏
交通规划
规划的路网格局呈“四横三纵”的道路系统。四横即通途路、民安路、惊驾路和姚隘路。三纵为曙光北路、江东北路和滨江大道
在建的外滩大桥将进一步加强与江北核心区的联系。轻轨5号线北面穿越
交通线路发达，私家车通行便利，至各主要交通要道均极为便捷。但公共交通配套相对落后，不利于本项目办公和商业氛围的快速形成
交通
条件
本项目
项目周边二公里范围内各类配套齐全，商业中心林立，为本案发展提供良好的商业平台同时又面临商业竞争的威胁，本案商业需通过差异化定位区隔竞争，扬长避短充分利用周边资源
周边
配套
一公里范围圈
两公里范围圈
惊驾路餐饮街
中信泰富
周边配套
各类生活、休闲、娱乐配套丰富
目前周边社区的日常生活配套主要依赖江东区的家乐福、天伦广场。此外，地块至天一广场和江北核心区老外滩也较为方便，可以有效获得各项市级配套
区位辐射
项目一公里范围内集中了老外滩、家乐福、惊驾路餐饮街、日湖等多个老牌区域商业中心，未来又有渔轮厂和书城项目对商业人流进行分流。项目两公里范围内现有天一广场，未来有中信泰富广场，本项目需要充分利用项目内部的办公人群带动自身商业，并以有特色的商业业态与周边项目形成“火锅效应”，吸引周边居住人群
日湖
家乐福