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壹线顾问杭州御前镇江湾绿苑多层花园洋房项目定位报告(110页).rar

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更新时间:2018/10/6(发布于江苏)

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文本描述
谨呈:浙江明华纺织采购博览城有限公司
项目开发环境概述
项目本体分析概述
项目定位分析与建议
项目形象定位展示
建筑,不是简单的推倒重砌、拔地而起万丈楼,而是一个城市发展的印记……
我们有责任在每一块土地上筑起最适宜的建筑物
也有责任把她打造成为适合当地人的建筑物……
我们更有责任让她成为与众不同的建筑!
我们路向何方,产品面向谁
适宜当地人的建筑?
与众不同的建筑?
本案核心问题——
合理:项目总体定位
科学:客群定位
PART 1
项目开发环境概述
环境?环境!
我们的环境
衙前镇,地处环杭州湾纺织产业带区域内,轻纺、化纤工业发达。

各类私营轻纺企业聚集周边。

衙前镇,全镇行政区域面积19.8平方公里,本地户籍人口24765人,外来暂住人口约3.5万人。

地处萧绍交界处,相距萧山区较远,与绍兴县咫尺之遥,人文、生活习性极为相似。

数据来源:
萧山区、绍兴县2006-2009年统计年鉴、2010年统计公报。

通过上述数据对比,可以看出5年间萧山区人均GDP平均值达79796元,绍兴县则达85165元。

反映出萧山-绍兴轻纺工业带的经济发展水平和人均GDP都较高, 同时绍兴县的人均GDP水平略高于萧山区,且都保持了稳步的增长势头,区域房地产市场的开发、销售具备了稳定的外部经济环境和消费基础。

产业经济相同
城镇文化相同
生活习俗相同
“衙前---绍兴”同城化特征显明
限购!限贷!
根据杭政函[2011]22号文件相关规定,自2011年3月1日起拥有杭州萧山区户籍(含农村及在校大学生)及其家庭成员(包括夫妻双方及未成年子女)中只要有一人拥有杭州市区户籍,即认定为“本市户籍居民家庭”。

对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)!
对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房!
根据相关规划,衙前镇位于“瓜沥组团”规划区南部。

瓜沥组团规划成为萧山区城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。

同时组团北部规划为工业区和物流园区,南部规划为居住生活区。

数据来源:
壹线顾问机构市场研究数据库。

通过上述数据对比,可以看出近13个月来,萧山区总的供应量达116.69万㎡ ,平均每月有近8.98万㎡体量上市;总的成交量达104.67万㎡ ,平均去化月8.05万㎡/月。剩余体量约12.02万㎡,按平均去化速度,还需近1个半月的时间。

反映出萧山区房地产住宅市场总的存量尚可,但是近来新政频出、市场存量房源明显上升,在后续的市场和政策环境下存量房源的去化还需要一定时日。

数据来源:
壹线顾问机构市场研究数据库。

通过上述数据对比,可以看出近2个月来,组团镇存量房源占萧山区总的约7.1%,2月、3月份的存量房源比例分别占总存量的约7.96%、约6.36%。且存量房源以140 ㎡为主,高出于其它板块的户均面积水平。

反映出组团镇板块存量房源占萧山区存量总量的比例较小,同时呈现出下降的趋势,且存量房源以140 ㎡为主。

萧山---限购又限贷!
一墙之隔---绍兴,限贷,不限购!
110.88 ㎡,3/3/2户型
据萧山区国土资源局2010年8月至2011年3月
土地出让与成交统计资料显示:
衙前镇,共出让3个地块,且全部为工业用地,总面积为22690.66平方米(约合34.036亩),无住宅和商住、商服类用地的出让。

冷清的土地供应与成交市场,导致本项目在同区域内无竞争项目。

联合国际广场(钱清)
位置:距离本案约600米。

开盘时间:4、5号住宅楼于2010年12月开盘,6号楼约4月底开盘。

交付时间:约2012年年底。

销售优惠政策:享受存一万抵三万,一次性付款可享9.8折优惠,按揭9.9折。

销售情况:4、5号楼销售率达95%以上,6号楼预定中。

主力户型:三房两厅两卫。

主力面积:140平方米左右。

形象推广:世界是平的、杭州南二环路、大钱门首席城市综合体。

客群来源:周边工厂和企业的企业老板、管理人员,绍兴和萧山区域的投资者、个体经营者,本地自住型的白领、公务员。

销售价格: 均价约5500 元/㎡。

110.88 ㎡,3/3/2户型
梅盛·阳光苑(钱清)
位置:距离本案约1.8公里。

开盘时间:2011年3月28日开盘。

交付时间:约为2012年10月。

销售优惠政策:一次性付款可享9.8折优惠,按揭9.9折。

销售情况:剩余3#楼低楼层房源。

主力户型:三房两厅两卫、四房两厅两卫。

主力面积:140平方米、180平方米(已售完)。

形象推广:亲近阳光、享受生活;品质好宅、现代城市精品公寓。

客群来源:附近工厂和企业的企业老板、管理人员,绍兴县和萧山区一些投资者、个体经营者,本地自住型的白领、公务员。

销售价格:均价约5700元/㎡,目前剩余房源均价约6400元/㎡。

3#l楼,140㎡,3/3/2户型
2#楼,259㎡,5/2/3户型(已售完)
跃层