博大科技楼市场研究定位报告 目录 第六部分项目综合定位 第五部分项目价值发现（SWOT分析） 第四部分三墩房地产市场研究 第三部分杭州房地产市场研究 第二部分城市区位规划研究 第一部分产品分析及研究建议 第一部分产品分析及研究建议 项目概况 产品分析及研究建议 项目特点及产品研究建议 项目概况： 案名：博大科技楼 区域:杭州市西湖区 地块性质:科研用地 总用地面积:12470㎡ 建设用地面积:6667㎡ 总建筑面积:36942㎡ 地下室面积:9127㎡ 项目位置:西、北临耀江文鼎苑 和规划道路，东靠古墩路，南临三坝 社区 项目特点及产品研究建议 产品分析及研究建议 项目概况 项目特点： 位置优势明显 杭州城西余杭塘河以北，西、北临耀江文鼎苑和规划道路，东靠城西的南北主要交通干道古墩路，距市中心不足8公里，驱车4分钟直达城西高档住宅区，是三墩与城西衔接的咽喉地段，在三墩板块尚未完全成熟前，能一定程度削减消费者的距离抗性。 建议:本案在定位时不仅针对三墩市场，更要利用好位置优势，充分发掘紧邻城西的优势，有效扩大客源范围。 开发潜质较高 景观资源：西溪湿地风景区、古运河 科教资源：浙大紫金港校区、西湖科技经济园 医疗资源：浙大医疗中心、西湖区浙江医院分院 商业资源：沃尔玛、银泰、欧尚及耀江·文鼎苑、剑桥公社、紫金广场等项目的配套商业。 在建项目：耀江·文鼎苑、剑桥公社、紫金广场、广宇西城年华、斯坦福平方、西港·新界。 随着西溪湿地和大运河为主轴的城西风景区开始建设，三墩将创造出良好的生态环境和旅游资源；浙大校区与西湖科技经济园的开发，将逐渐带动商务办公氛围的形成；浙大周边的大量楼盘，已经陆续投放市场，预计交付时间集中在07-08年；沃尔玛、银泰shoppingmall、华润万家大卖场等商贾巨头的进驻更将进一步聚集人气，迅速提升区域价值。同时目前已经推出的亲亲家园、颐景园等项目，为三墩逐渐积累了较好的市场评价，因此可预知未来2-3年内，本案所处区域的市场环境将发展成熟，为本案带来积极影响。 建议:本案做定位时要充分挖掘区域卖点，从周边项目进行借势，并从现有业态中详细推导未来发展趋势，抓住市场需求点，进行差异化产品定位。 体量有限，对周边配套依赖程度较高 36942㎡的建筑体量，不足以形成规模效应，也难以满足基本配套要求，需要通过与周边项目进行互动来弥补不足。 建议:在对本案进行定位时，需从浙大和周边项目借势，在与整体环境协调的同时，在产品功能、目标客群等方面进一步挖掘，力求产品销售达到最佳效果。 土地性质带来一定制约 科研用地的土地性质，决定了项目只能做综合性物业，并涉及后期销售时产权方面的一些问题，需要积极寻找突破的途径。 建议:定位产品时尽量规避土地性质的弱点，有效发掘项目优势，扬长避短，弥补存在的不足 我们要塑造的， 是一种在市场上有竞争力的产品类型， 能够充分发挥资源优势， 弥补或弱化自身不足， 发现产品在市场上的空白点！ 通过差异化营销形成本项目的机会点！ 第二部分城市区位规划研究 杭州整体环境及城市规划趋向 城市区位规划研究 西湖区区域环境及规划趋向 三墩镇区域环境及规划趋向 城市东扩 旅游西进 沿江开发 跨江发展 一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带 南拓 北调 东扩 西优 东动 西静 南新 北秀 中兴 杭州市城市规划（2001-2020） 一个主城:上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区（主城区：中部、南部为商贸、居住生活区； 北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区） 三个副城:下沙城、江南城、临平城 六大组团:塘栖组团、良渚组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团 六条生态带：灵龙风景区-西湖风景名胜区径山风景区-西溪风景区超山-半山-皋亭山风景区-彭埠交通生态走廊石牛山风景区-湘湖风景区青化山风景区-航坞山-新街绿化产业区东部沿江湿地区和生态农业区 杭州城市规划解读： 城市发展规划格局对房地产市场的布局、价格、需求等都产生着影响，因此紧密结合规划进行项目分析尤为重要。 “主城西部”——西部为教育科研、居住区。 “西静”——西部要形成研发型高新技术产业带和高新技术产业密集区和旅游产业区。 “旅游西进”——政府在“旅游西进”的战略目标中，将11.4平方公里西溪旅游风景 区定为重点建设区域，并投入大量的资金进行开发，为城西房地产 开发创造了得天独厚的风景旅游、生态自然环境。 随着西溪湿地旅游风景区的开发，浙大紫金港校区、西湖科技园的进驻，亲亲家园等众多居住社区的形成，作为城西示范区核心的三墩板块，已逐步体现出居住、教育、产业、商贸、休闲的优势。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看