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恒隆地产是一家真正多元化的物业发展公司，主要业务是投资物业以供收租，发展物
业以供出售，以及停车场管理与物业管理，其营运重点和目标是购入最佳的土地，并雇用
顶级建筑师行作出最高质量的设计和打造出最高质量的物业。
历史上，恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略，即，在
出租物业上实施“顺周期”的扩张战略，而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。
出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利
机会，同时，出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，
开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。
在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，
而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆的发展策略。
而事实上，恒隆地产越来越像一个纯粹的商业地产开发商。目前恒隆在内地的9个项
目是清一色的商业项目，而在香港，恒隆已经十年没有拿地。这样一个纯商业开发的模式，
在国内不是独一无二，起码也算凤毛麟角了。为何只在内地投资商用物业？恒隆董事长陈
启宗的想法简单：一是他只做长线，二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边，不会
涉及到调控。
“专注于以商场为中心的高品质综合物业”是恒隆地产的商业策略。恒隆对土地要求
向来严苛，陈启宗认为，在每一个城市，他必须拿到最繁华区域的黄金地块，才能做出顶
级的商业项目，“恒隆的策略是在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地，且仅在最
繁盛的现有商业区进行土地购置。”
即便如此，恒隆地产却拒绝拿“地王”，陈其宗甚至曾一度戏称“拿地王的都是傻瓜。”
事实上，从其公布的资料来看，恒隆拿的地都颇具含金量，不仅位置是当地的顶级地块，
而且从各个项目的土地单价来看，都十分的便宜。比如，无锡的项目为人民币3000元/平
方米，天津是4500元/平方米，济南是3600元/平方米，沈阳是1000元/平方米。而这也正
应了陈启宗的一句话，“恒隆拿的地才是真正的地王”。
恒隆地产是少有的坚持“零负债”的开发商。并不是说恒隆不借贷，而是恒隆时刻保
持自己手中的现金能够大于银行借贷，也许是经历了发展早期的惨痛教训，使得恒隆在财
务策略上显得相当保守。正是这种保守的策略，使得恒隆成功的躲掉了97年的亚洲金融
危机，并且在金融危机之后成为全香港除李嘉诚之外，唯一有能力低价吸收土地的公司。
2010年6月26日，沈阳皇城恒隆广场正式营业，标志着恒隆地产的内地攻略进入第
二阶段——即二线城市全面开花的阶段，乐观预计，在未来5年内，恒隆在内地5个城市
房地产标杆企业研究的剩余6个项目将全面开花。
对于恒隆地产来说，这是一个美好时代的开端，陈启宗说，世界仅有两次这样的时机：
一个是美国西部淘金时代，另一个就是今天的中国内地！
2、恒隆地产的历史沿革
恒隆地产的母公司恒隆集团，是香港最具资历的上市公司之一，成立于1960年，在
物业发展市场拥有五十余年经验。
恒隆集团初期以住宅地产开发为主，1972年10月在香港上市，并开始向出租物业拓
展，到1977年时租金收益已占综合纯利的45%。70年代后期，恒隆集团开始热衷于夺标
“地铁上盖项目”，先后投得地铁九龙湾站、旺角站物业发展权，并在1981年组财团夺得
9个地铁站上盖物业发展权。不过也正是这个大项目，让恒隆遭受重创，险些破产。
1982年9月撒切尔夫人访华后，香港楼价暴跌，预售停滞，雪上加霜的是公司的15
亿元信贷额度被银行撤回，面临资金链断裂威胁的恒隆集团被迫退出了地铁金钟二段项
目，损失了4亿港元的订金。此后集团开始更加谨慎的管理周期性风险，并逐步加大出租
物业比重。
1986年恒隆主席陈曾熙逝世，遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人，其
弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代，恒隆进行了连串集团架构重组。
早在1980年8月，恒隆集团就以每股9.65元价格收购上市公司淘化大同75.6%股权，
淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献，同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储
备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大，与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月，恒
隆与淘大重组，恒隆成为集团控股公司，并专注地产发展，而淘大则易名为淘大置业，成
为恒隆旗下地产投资公司，持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊
等一系列投资物业，而原恒隆有限公司则从事物业发展及投资控股；1988年恒隆集团再下
一城，收购乐古置业，并将其重组为格兰酒店，专门经营酒店业务。
1991年1月，陈曾焘退任董事，由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席，恒隆进入家族第
二代管理时期。陈启宗上任后，一方面继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线，
同时亦采取了一系列瞩目行动，包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团；引
进先进管理技术，如最早发行可换股债券吸引外国资金等等，获得投资者的好评。
2001年恒隆集团再次重组，将淘大置业更名恒隆地产，成为恒隆集团从事地产业务的
核心，并于2002~2003财年由恒隆地产出面将格兰酒店私有化，其旗下两家酒店改装为出
租公寓和写字楼。至此，恒隆集团实现了由开发物业向出租物业的战略转型。
房地产标杆企业研究图表 1：恒隆地产发展历程
专题：百年淘大
淘化大同的前身淘化在1908年于中国福建省厦门成立，除酿制豉油外，也兼营牛奶
业务。1928年，淘化大同正式于香港成立，设厂制造豉油。为纪念公司发源地，淘化大同
将其英文名称定为Amoy Food，其中Amoy就是厦门的英文旧称。
1954年，淘大在香港九龙牛头角觅得大块土地兴建工厂，同年在香港上市。1957年，
恒隆集团有限公司
格兰酒店集团有限公司
恒隆地产有限公司
恒隆集团有限公司
恒隆地产有限公司
房地产标杆企业研究淘大将业务拓展至汽水业，生产绿宝橙汁，并一度拥有百事可乐等7种品牌的汽水饮品代
理权。1961年，淘大更成立纸品厂从事纸品生产。
1972年，淘大获吉隆坡森那美集团收购。1978年，恒隆集团以2亿港元向淘大购入
牛头角“淘大工业村”约22.26万平方尺土地，计划兴建淘大花园。1980年8月，恒隆更
以每股9.65港元收购淘大75.6%股权，使之成为恒隆的附属公司，并兼营地产业务。1987
年8月，恒隆与淘大进行业务重组，淘大易名为淘大置业，成为恒隆旗下地产投资公司，
并专注地产发展。直至1991年，淘大的食品制造业务得到法国达能集团收购，与淘大置
业分道扬镳。
2001年以前，淘大置业的业务主要集中在香港。更名为恒隆地产之后，随着内地两大
核心商业项目——上海港汇广场和上海恒隆广场的正式开业，恒隆地产的业务重心开始转
变成兼顾内地和香港，并且逐渐将重心向内地转移。
现在，恒隆地产的长远目光是扩展内地业务，并同时在香港本土继续投资，目标是成
为两地市场内最优质的地产发展商。
二、恒隆地产在香港
1、90年代以前：以地铁上盖住宅项目为主
恒隆地产业务发展真正多元化，包括住宅、工业大厦、零售商铺、写字楼、商业大厦
及停车场等。
在选择办公大楼与住宅发展的地点时，有鉴于便利和舒适这两大考虑因素，恒隆在香
