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研究思路
项目宏观
环境分析
象山物业
市场分析
地块自身发
展条件分析
长三角类似区
域市场分析
存在较
大市场
空间？
国内外案例筛选
国内案例
国际案例
产品可行性
分析
项目可行性研判
产品目标客群调研
产品市场空间预判
关注要点：
类似案例的开发模式及产品
特色
国内外案例的定位比较借鉴
及操作借鉴
关注要点：
项目发展的宏观市场背景条件，了解市场发展契机
长三角类似区域的市场情况及客群特征，对本项目开发旅游度假产品的
借鉴意义
可借鉴资源开发及产品特色，对本项目的开发有何借鉴作用
关注要点：
市场区域的认知度和产品接受度的调研
从市场空间和客户需求判断不同产品的
可行性程度
不同产品的市场空间研判
项目背景
分析
项目总体
定位建议
别墅产品的定位建议
公寓产品的定位建议
酒店产品的定位建议
商业物业的定位建议
项目的运营及开发策略和财务测算建议
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报告框架
象山本地物业市场研究
长三角类似区域研究
项目总体功能定位
公寓客群需求研究
酒店客群需求研究
研究项目主要客群需求特征
物业市场研究
项目背景研究
各物业产品定位
国内外案例研究
别墅客群需求研究
项目特色挖掘
公寓产品定位研究
商业物业定位研究
别墅产品定位研究
酒店产品定位研究
项目运营策略及财务分析
宏观经济研究
城市规划研究
旅游业发展概况
项目地块分析
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项目研究范围
一期项目用地
二期项目用地
本次报告研究范围
本次报告的研究范围为上图红线区域，即项目的一期用地，共计约95万平方米用地面积。

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国家宏观调控政策：
“从2011年2月21日起，宁波户籍居民家庭暂停购买第三套房，且第二套房
商业房贷首付比例提高60%。下属县市遵照执行。

2011年3月1日，《浙江海洋经济发展示范区规划》正式获国务院批准
“一核两翼三圈九区多岛”是浙江省对于未来海洋经济总体发展布局。

一核——加快宁波—舟山港海域、海岛及其依托城市的核心区建设，
两翼——北翼：环杭州湾产业带及其近岸海域
南翼：温州、台州沿海产业带及其近岸海域
项目研究背景
新出台的宁波市调控细则，禁购令对于外地投资者的打压较大，因此本项目要寻求在新的市
场环境下如何赢得客户
松兰山景区的开发进入一个全新的阶段，本项目周边存在类似竞争项目，如何在同类型竞争
中脱颖而出，也是本次报告的研究重点
本项目体量较大，先期启动区块的选择至关重要，影响整个项目的后续发展
浙江海洋经济发展纳入国家战略对本项目的影响
本次报告应着重研究：
从国家政策层面来看，一方面房地产开发面临前所未有的挑战，一方面本项目作为海洋经济发展示范
区的规划也使得沿海开发迎来重要发展机遇。

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报告框架
象山本地物业市场研究
长三角类似区域研究
项目总体功能定位
公寓客群需求研究
酒店客群需求研究
研究项目主要客群需求特征
物业市场研究
项目背景研究
各物业产品定位
国内外案例研究
别墅客群需求研究
项目特色挖掘
公寓产品定位研究
商业物业定位研究
别墅产品定位研究
酒店产品定位研究
项目运营策略及财务分析
宏观经济研究
城市规划研究
旅游业发展概况
项目地块分析
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象山城市概况
本项目
象山县地处宁波境内，居长三角地区南缘、浙江省中部沿海，
位于象山港与三门湾之间，三面环海，两港相拥。北部的象
山港是全国著名的深水良港，南部石浦港是国家级中心渔港
和二类开放口岸。全县辖10镇5乡3街道，总人口53.7万。

上海
25%
苏州
12%
杭州
8%无锡8%宁波
7%
南京
7%
南通
5%
温州
4%
常州
4%
绍兴
4%
台州
3%
嘉兴
3%
扬州
3%
镇
江
3%
湖州
2%
舟山
1%
象山依托宁波整体区位和经济条件，整体宏观背景
良好，同时利用其自身的港口优势和漫长的海岸
线，打造滨海特色城市。

象山
象山之于长三角地位
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象山宏观经济发展状况
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2006年2007年2008年2009年2010年
一产二产三产
象山近年GDP发展概况象山近年产业结构调整分析
象山GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在12%-17%之
间，经济增长的自主性和抗波动性强；
2009年，受世界金融海啸的影响，象山GDP增长有所下降，生
产总值达到237亿元；2010年经济环境有所好转，GDP增速开始
增加。

从产业的构成来看，象山目前以二产工业为主，二产比重
在近五年呈放大趋势。

象山整体产业结构不断优化，一产所占的比重下降趋势最
为明显，象山传统以渔业为主的格局已经发生重大改变。

象山近年来GDP稳步发展，产业结构调整日趋合理，为本项目发展提供了良好的经济环境。

160
195
221
237
270
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%50
100
150
200
250
300
2006年2007年2008年2009年2010年
GDP(亿元）
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象山产业经济发展
象山积极发展海洋产业、建筑业、针织业，机电制造业，产业基础深厚，培训了大量的民营企
业家，奠定了整个区域良好的消费能力.
象山整体产业布局以“北聚工业，南强旅游”的产业空间构架
象山港产业综合区
环象山港工业产业带规划范围为象山港南岸、象山县境域北部，西起
西周，向东经黄避岙至爵溪，以汽车（配件）、针织服装、农副产品
加工及临港船舶修造等工业为主要发展方向，同时在象山港大桥桥头
一带，积极发展港口仓储物流业。

爵溪针织工业园
规划发展针织服装业，重点发展中高档针织服装、印染等产业，形成
一个产业链完整的产业体系，建设成为国际服装生产基地。

石浦港旅游产业综合区
石浦港区域旅游资源丰富，特色鲜明，要素聚集度高，整体优势强。

一方面重点建设海湾“渔文化之都”，另一方面全面开发周边滨海、
海岛、古镇，构成簇群式的石浦港旅游圈。

大塘港生态农业综合区
大塘港途经新桥、定塘、晓塘、石浦四乡镇，流域面积134km2。河
网、水塘密布，土壤肥沃，地势平坦，腹地广阔。沿大塘港发展蔬菜
基地、畜禽基地、花卉基地、柑桔基地等四大农产品基地，发展外向
型农业。

中心城区服务业、工业综合区
中心城区是象山城市发展的枢纽地区，人力资源丰富，工业与服务业
的后备用地相对充足。规划建设为象山的服务业中心与知识密集型工
业的中心，并成为全县产业发展的龙头。

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16969
20919
24066
26431
29200
19673
22307
25304
27368
30166
0.8
0.82
0.84
0.86
0.88
0.9
0.92
0.94
0.96
0.985000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
2006年2007年2008年2009年2010年
象山宁波收入比
9436
1211813212
16005
18256
1266513921
16379
18203194200.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
15000
10000
15000
20000
25000
2006年2007年2008年2009年2010年
象山宁波支出比
象山居民消费水平分析
象山/宁波人均可支配收入比较象山/宁波人均消费支出比较
与人均GDP不同，象山人均可支配收入及消费支出与宁波市
区相差无几，说明其消费处于高水平；
人均收入及支出呈现稳步增长态势；
象山人均可支配收入较高，同时消费支出旺盛，拥有一定
的超前消费思想。

近年来象山人均可支配收入不断增加，从2006年的16969增
长到2010年的29200，平均每年增长幅度达到14.4%；
象山人均可支配收入近年来与宁波市区的差距比逐年缩
小，到2010年收入比基本达到0.97。

象山人均可支配收入较高，消费性支出旺盛，消费观念较为超前。

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象山当前对外交通相对落后，对外大交通存在过境宁海的现状，甬台温高速、铁路的开通虽然极大的
解决了对外大交通，但是难以改变最后一小时末梢交通的格局。

象山对外交通发展
松兰山度假区
甬台温铁路是杭
甬至福州深圳环
沿海铁路的一部
分，将使中国经
济最发达的沿海
城市连成一条线
象西线
松兰山度假区