吉祥路项目产品定位 及营销策划报告 嘉泰恒业荣誉出品 2012.6 迷局！ 在政策严控的情况下，西安的房地产市场变得越来越安静，市场成交量处于微小的波动状态，而价格方面，开发商则用打折促销等方式顶住房价。西安是否迎来了降价潮？开发商以价换量是否能唤醒楼市激情？双限下，“不降价硬扛”是否会错失良机？多地“救市”计划夭折调控松动今年有望？投资者真的逃离了吗，是谁支撑着当下市场平稳的销量？ 一、欲破局，先明局！ 局一、大势环境、宏观市场 局二、区域环境、微观市场 局三、自身价值、目标客户 大势环境、宏观市场 局一 宏观运行背景 商品房市场 2012年1季度西安各城区各物业销售面积一览表 2012年1季度西安住宅销量排行榜top10 从1季度上榜的销售面积十强项目来看，中铁铂丰尚都城、荣城名苑、莱茵小城均属于经适房 及单位集资房项目，位列前五强，随着2012年经适房项目继续大量开工建设，以及2011年建 设项目纷纷入市，对于西安住房市场将形成结构性影响，对于住房房价的平抑作用也将予以显化。 市场供应 从西安商品房近几个季度的市场供 应来看，在进入2011年后，伴随着 楼市调控力度加大，房地产市场销量 屡屡受挫，市场存量不断攀高，房企 拿地、推货脚步明显放缓，2011年3 季度至2012年1季度，西安商品房市 场供应表现为持续走低态势，本季度 各项指标则是纷纷呈现出不同程度的 下滑走势，且下跌的幅度较前2个季 度都比较大。 市场销售 从商品房各月销售情况来看，进入2012年，1月受节日因素较大影响，西安商品房市场销量 大幅下滑，而随后，在房价松动的情况下，被压制很久的刚需购买力开始日益释放，加上保 障房份额加大，市场销量开始稳步攀升，2012年1-3月，西安商品房成交量呈现逐月上涨之 势，且涨幅在不断增大。 综合地产因素影响层面，2012年预计西安地产市场将整体向好，震荡上行 未来政策环境依然严峻，但西安市场对政策敏感性不强 关中-天水经济区的建立、地铁建成、世园会的召开等一系列利好消息将迅速提升城市价值，产生大量消费需求，带动房地产市场需求。 启示：宏观经济的长期向好发展以及城市价值的迅速提升是西安市房地产市场发展的最基本的推动力。2012年政策大环境仍然严峻，但预期西安房地产市场仍将跌宕上行。 西安房地产市场2012年仍将震荡上行，量稳价升 西安宏观经济的持续向好发展是房地产市场发展的基础 宏观经济持续向好，城市价值得到大幅提升，但政策环境严峻，预计未来整体震荡上行