SUMMARY
2010年营销回顾 2011年营销目标 长沙市场分析 营销策略
我们已经拥有支点 万科金域华府2011年营销策略报告
湖南中原事业五部 2011.1.5
2010年营销回顾
6个月完成11亿销售额
实现均价8400元/㎡
武广片区精装住宅均价7800元/㎡
半年销售2000套
6个月客户到访近 15752 批 周平均656批
6月、12月集团销售第一 7月集团销售第二
节点定价，小步快跑，树立标杆
持续热销，维持市场美誉度，增强客户信心 —— 多次集中推盘，小步快跑，集中客户关注点，制造开盘高销售率
推售安排关键性因素思考下的应对策略
10年推售产品七次开盘：一期分6次开盘；二期9#、10#分1次开盘
确保目标均价，实现利润最大化 —— 借势项目旺销热烈气氛，在产品价值支撑下售价走高，确保“热销产品”利润，并带动“问题”产品价格预期，实现整体利润最大化
6月、9月产品热销带动12月年底最后一次开盘价格飙升。
差异化推售 —— 严密监控竞品推售时间，提前消化，拦截客户
了解竞品推售时间，提前推售，拦截客户。促进销售
2010年营销回顾
2011年 280天 普宅8500元/㎡ 洋房12000元/㎡ 20亿
2011年营销目标
SUMMARY
2010年营销回顾 2011年营销目标 长沙市场分析 2010年市场回顾 2011年市场预判 片区市场放量分析 营销策略
2010年政策回顾
2010年政策频出，政府十八般武艺尽显， 对2010年整体房地产市场产生较大影响
长沙商品住宅成交价格上升趋势，整体随政策变动而波动
商品房及其住宅全年成交量呈“W”型态势 2010全年长沙内五区新建商品房、住宅累计成交量依次为1481.66万方、1363.29万方，同比09年同期上涨16.1%、14.1%；
10年1-12月长沙内五区新建商品房、住宅累计供应量依次为1508.36万方、1374.49万方，同比09年同期上涨51.5%、55.2%； 12月份是自11月份下跌之后的又一次爆发供应；究其原因：（1）区域地产价格洼地，开发商看好长沙市场；（2）契税政策的影响
1、分区域来看，岳麓区、芙蓉区、开福区供应压力相对偏小，供求比均在平衡线之上；相比来看，天心区、雨花区供应矛盾略显尖锐，供求比维持在0.89-0.99水平，处于供不应求状态，雨花区表现的尤为明显。 2、整体来看，10年长沙内五区各区新建商品房、住宅市场供求基本持平，供求比保持在0.9-1.2水平。
2010年整体市场回顾
成交价格：最具幸福感城市，房价一路风雨无阻，稳涨稳行，或将告别“价格洼地”之称
纵观全年，国内较为发达的二线城市房价屡创新高，长沙房价一直稳涨稳行，2010年1-11月，长沙市内五区新建商品房价格为4679元/平米，与09年同期相比上涨15.87%；其中住宅价格为4337元/平米，与09年同期相比上涨13.53%。纯商品房价格为5146元/平米，环比涨幅为19%（2009年为4321元/平米） 2010年11月，供求大区岳麓区，中原监控的27个在售楼盘中，均价在5500-6900元的楼盘有16个，均价超过6000元/平米的为7个。 总体而言2010年供求矛盾缓和，市场存量迅速去化，价格整体稳步向上。
2010年整体市场回顾