百大拓基铜陵托莱多三期 整体营销方案 合富辉煌（中国）安徽公司托莱多项目组 2011/6/7 谨呈：拓基地产 超越项目本身 从一种更高的资源视角下 寻求一种更大的 价值贩卖 目 录 第一部分 目标理解 第二部分 市场概况 第三部分 项目本体 第四部分 项目定位 第五部分 客群分析 第六部分 营销策略 第七部分 推售计划 第八部分 推广策略 第九部分 渠道整合 二期洋房剩余货量去化建议 一、项目目标理解 拓基地产高端产品系标杆 铜陵有影响力的别墅标杆 千万级富人们的身份标杆 三期可销售别墅135套，建筑面积约37475平米 实现均价15000元/平米以上，实现销售金额5.62亿左右 项目目标 1、硬性目标 2、软性目标（三个标杆） 价格目标理解 合肥别墅市场单价超过2万，或总价超过1000万的别墅，与本案对应的一级竞争在售项目： 绿城玫瑰园、绿地内森庄园：翡翠湖、天鹅湖湖景+品牌 观澜天下、万城南山郡：紫蓬山、大蜀山山景 众安绿色港湾、元一高尔夫：大型主题公园、高尔夫 核心卖点：湖景、山景、公园、高尔夫、品牌 环境资源型别墅已经成为高端别墅的共性 本案启示：本案要在铜陵这样的三四线城市实现单价1.5-1.8万/平米的高价，需加强南湖、天井湖等城市资源，以及拓基品牌的培育和展示 二、房地产市场概况 1、宏观市场 2、区域市场 全国市场/调控政策影响持续，成交下滑明显 4月全国重点城市成交量情况表 一线城市（深圳除外）4月总体成交呈现季节性回升，以上海和广州较明显 限购政策开始显现影响，大部分城市成交面积下滑明显 从各地五一市场反应看，部分城市有回暖迹象，但回暖力度有待观察 不限购城市，如东莞、中山销售理想 合肥4月成交量在全国重点城市排行倒数第二 合肥市场/市场对策 暗折、打折促销层出不穷，严峻调控下各房企价格层面竞争将持续加强： 国家宏观调控与市场调控相结合，中央政府调控决心不变 增加土地供应 大力推广限房价、竞地价，加强闲置土地处置 上海重庆开征房产税 不足五年全额征收营业税 加强土地增值税的监督 房贷：二套最低首付6成，三套禁贷 土地竞买必须说明资金来源并提供相关证明 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 主要城市拥有2套后不能再购房 严格实行地方政府问责制 加快建设个人住房信息系统 多种方式增加保障房供应