22 整体定位与物业发展建议 （中期汇报） 整体定位与物业发展建议 （终稿汇报） 市场调研阶段 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 政府官员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 2011/04/182011/05/162011/04/09 项目优劣势分析 项目机会挖掘 案例借鉴 项目整体发展战略 项目定位 物业发展建议思路 2011/05/28 根据客户意见对中期报告进 行调整、修改 物业发展建议 项目研究的工作阶段划分项目前期沟通达成共识： 1.项目开发次序为：从南往北，从东往西 2.项目容积率、90/60限制可以拉通考虑 3.项目整体发展的三个方向 p基于区域开发大盘来思考 p基于区域大盘竞争态势来思考 p基于项目多物业发展的角度来思考 4.启动区与项目整体发展方案同步进行 5.启动区已经完成工作：启动区户型及规划调整建议、启动区售楼部建议，案名建议，此 方案不再赘述。 44对项目基本判断 项目物业发展建议 对项目基本判断 项目整体定位 项目发展战略 研究方向一 研究方向三 研究方向二 项目基本属性 项目竞争环境 项目开发特点 地块四至：东临戒毒所，南面临汉口花园在建地块， 西临城中村，北临三环线，外部无资源优势 地块四至地块四至 项目属性项目属性 地块交通 内部情况 32三环线三环线，塔子湖东路梦湖香郡别墅6245三环线君安花园 地块四至情况： 东面：临戒毒所，对面为塔 子湖西路，规划中的汉孝城际 铁路。与新世界梦湖香郡小区 相临。 南面：临汉口花园，距离后 湖大道约1000米 西面：地铁6号线交通走廊， 待拆城中村 北面：临三环线5地产集团用地城投用地 56汉口花园塔子湖西路经济指标 66 地块交通：交通进入性差，未来主要依靠塔子湖西 路和井南大道，但均处于建设中 路网不通过 关键词： 规划道路 建成道路 地块交通情况： p项目现状交通不畅，进入 性差。 p未来建成主要依靠为塔子 湖西路和井南大道，两条城 市道路并非后湖第一等级交 通干道。 地块四至 项目属性项目属性 地块交通地块交通 内部情况 经济指标 77 地块内部情况——地块较为聚集，内部私房待拆、 生熟地夹杂，无强势景观资源依托 无强势景观资源依托 关键词： 北部三环线 中环物流园 K6地块北部边界 东面塔子湖西路 项目拆迁现场 K6地块与汉口花园分界点 井南大道现状 p地块内部情况： p内部：待拆私房、私房工 厂、两个产业市场、高压走 廊边缘 p地块内部有戒毒所，影响 项目整体形象 地块四至 项目属性项目属性 地块交通 内部情况内部情况 经济指标 88 项目总建面180万方，属于高容积率大规模项目， 预计开发周期8-12年 大规模、高容积率 关键词： 限制条件： 1.必须先开发K6地块。 2.开发次序：由南往北，从东往 西 3.项目地块受90/60限制。 项目经济数据指标 开发用 地 占地面积 （公顷）容积率建筑面积 K15.643.27184428 K212.463.74466004 K32.693.5394957 K43.233.45111435 K50.983.9438612 K64.63.54162840 合计1058276 公园占地面积（公顷）容积率建筑面积 S2.7227200 1.23 2.33 4.62 0.45 合计113500 项目经济数据指标 产业 划拨 占地 面积 （公 顷） 容积率建筑面积 C12.082 C20.22 C33.11 Cb2.66 合计161400 产业商 服 占地面 积（公 顷） 容积率建筑面积 C43.22 S1.39 S0.57 合计103200 还建容积率建筑面积 H14.0645万方 地块四至 项目属性项目属性 地块交通 内部情况 经济指标经济指标