北沙滩综合楼项目可行性研究报告 2008.3.28 应贵方要求，在这次提报中，我们只阐述重要的观点以及结论，而详尽的论述过程和参考资料，在已呈递的书面报告和附件中各有说明。 汇报目录 一.政策分析 二.项目分析 四.项目建议 三.财务分析 1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别 1.项目宏观市场环境 2.项目区域市场环境 3.项目解读 1.考虑出让金下财务分析 2.不考虑出让金下财务分析（50年） 3.不考虑出让金下财务分析（40年） 4.写字楼自持情况下财务分析 政策分析 一.政策分析 1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别 参考《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律条文：从政策本项目是可以进行转让的 针对本项目的特殊情况：即划拨用地使用权转让，我方提出如下解决方案——先出让再转让 中国农业机械化科学研究院（以下称“农机院”）通过补交出让金的方式改变土地使用权性质后，再与贵方办理土地使用权转让。 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让 政策分析 政策分析 操作流程示意 农机院补出让是整个土地使用权转让过程中的一个环节 农机院与其上级主管部门协调，获取上级主管部门批准 农机院向北京市国土部门申请，补办土地出让金 农机院与贵方完成土地使用权转让2根据本项目特点，划拨土地使用权补办出让手续应按协议出让事项办理 协议出让包括以下三种情况： 新建项目 有产权证的现状项目出让的 新竣工的现状项目补办出让的 本项目适合第三种情况即新竣工的现状项目补办出让的 政策分析 注意事项1：补出让时按协议出让办理 注意事项2：中企划拨地是否可以不办理补出让，而直接转让？ 从国有资产管理角度，理论上是可以实现的。但就本项目而言，转让双方能否得到上级主管部门批准，转让项目是否属于“可以不办理土地使用权出让手续”，需要贵方咨询上级主管部门。而且根据北京市国土资源局土地利用处的意见“国企间的资产调拨涉及到土地时，实质上也是一种土地转让行为，划拨用地须补出让”。