北京成寿寺项目产品定位报告 北京中原住宅部技术中心 Beijing.09.2011 核心问题： 如何面对目前市场环境？ 如何面对未来竞争？ 如何最大限度降低风险，实现快打快销？ 如何实现价值最大化？ 产品定位面临的问题 报告思路 政策背景 产品规划建议 市场定位 产品定位 规划条件 外部因素 内部因素 市场竞争空间及定位方向 项目定位 住宅、商业 客户定位 交通条件 宏观市场 周边情况2 市场分析 本体分析 目录项目定位及规划建议 政策背景 Part 1 市场情况 市场情况——政策背景 未来政策将从严、从紧，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主。 2011年1月26日 新国八条 2011年2月16日 京十五条 2011年3月29日 北京调控目标出台 2011年4月27 一房一价细则出台 2010年10月始 存款准备金率持续上调 7月4日至11日，国务院总理温家宝：要求统筹做好关系全局的几项重点工作：坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、继续抑制不合理的住房需求等。 严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房贷款 提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购 目标：稳中有降 多名知名开发商被点名，执行力度严格，例如：绿地、中海、中信等11家 2010年10月20日、2010年12月26日 、2011年2月9日、2011年4月6日、2011年7月6日 目前我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20.5％和17％的历史高位，贷款利率继续上浮 时间 政策 核心内容 2011年6月1日 明确禁止商改住 要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计 禁止擅自进行房屋分割测绘 市场情况——政策预判 未来政策走势预判 未来1-2年内，宏观调控方向和调控力度不会放松 “限购”政策将会持续，并扩大全国限购城市范围，继续打压多次购房或投资客 禁止商改住类政策将从紧从严