目 录
1. 序言 .......... 4
1.1. 项目名称及地址 ...... 4
1.2. 用地性质 ..... 4
1.3. 投资方 ........ 4
1.4. 委托方及被委托方 .. 4
1.5. 投资者愿景 . 5
1.6. 经济技术指标 ......... 6
1.7. 资料来源 ..... 7
1.8. 假设7
1.9. 声明8
2. 摘要 .......... 9
3. 长沙宏观市场 ...... 10
3.1. 城市概况 ... 10
3.2. 城市发展 ... 22
3.3. 区域发展规划 ....... 26
3.4. 项目立地环境特征与分析 . 29
4. 整体房地产市场 .. 34
4.1. 房地产现状 ........... 34
4.2. 未来供应 ... 37
5. 商业市场定位分析 ........... 39
5.1. 长沙市商业市场概况 ......... 39
5.2. 区域商业市场状况52
5.3. 未来商业市场预判53
5.4. 商业定位 ... 54
6. 办公楼市场定位分析 ....... 66
6.1. 长沙市办公楼市场概况 ..... 66
6.2. 未来办公楼市场预判 ......... 71
6.3. 办公楼定位 ........... 77
7. 酒店市场定位分析 ........... 79
7.1. 长沙市酒店市场概况 ......... 79
7.2. 区域市场 ... 84
7.3. 未来酒店市场预判86
7.4. 酒店定位 ... 92
8. 住宅市场定位分析 ......... 109
8.1. 长沙市住宅市场概况 ....... 109
8.2. 未来住宅/公寓市场预判 .. 114
8.3. 公寓定位 . 117
9. SWOT 分析 ...... 118
9.1. 优势（STRENGTH） ........ 118
9.2. 劣势（WEAKNESS） ....... 118
9.3. 机遇（OPPORTUNITY） ... 119
9.4. 威胁（THREAT）120
9.5. 综合分析 . 121
10. 财务分析 ........... 122
10.1. 项目主要经济指标 .......... 122
10.2. 项目投资估算及投资计划 ........... 123
10.3. 项目收入预测 ..... 125
10.4. 项目投资利润分析 .......... 128
10.5. 项目资金筹措 ..... 129
10.6. 财务评价 . 130
10.7. 财务分析结论 ..... 135
11. 投资策略 ........... 136
11.1. 持有比例 . 136
11.2. 开发次序 . 137
11.3. 后备方案 . 138
11.4. 退出机制 . 139
11.5. 公司架构 . 140
12. 总结 ...... 141

1. 序言
1.1. 项目名称及地址
项目名称：长沙华悦城AB 地块（以立项后核准的项目名称为准，下简
称“本项目”）
项目地址：长沙华悦城AB 地块位于长沙市湘府路与洞井路交汇处
1.2. 用地性质
本项目A、B 两地块均为商业用地
1.3. 投资方
湖南华悦投资有限公司
1.4. 委托方及被委托方
投资方通过其下属公司湖南华悦行商业地产经纪有限公司委托北京衡信
柏迪房地产经纪公司（以下简称“GVA”）就本项目进行整体定位及开发
战略研究，并提交“整体项目定位及开发战略研究报告”（以下简称“本报
告”）。

除GVA 外，投资方另委托深圳世联地产顾问股份有限公司为销售代理，
并对公寓及办公楼市场进行研究； 美国思纳史密斯集团（中国）成都设
计中心为建筑概念设计。经投资方及委托方同意，GVA 可在本报告内引
用该两家公司提供的市场数据，作为。。。