摘要
本文结合作者的实际工作经验，运用比较分析法分析了国内外传统物业管
理模式;运用SWOT、PEST、利益相关者分析等方法，分析了湘诚物业管理公司
外部环境、内部环境;同时运用问卷调查方法分析了公务员小区物业管理需求
层次，研究了湘诚物业管理公司的市场定位;最后，本文作者整合各类模式设
计了湘诚物业针对公务员小区的运营模式(服务集成、分类经营模式)，并提
出了运营模式转型的若干战略措施。

本文认为，老牌国有企业湘诚物业公司存在的主要问题有:一是企业定位
不明，缺乏长期发展战略;二是体制与机制不完善，企业缺乏发展动力;三是
业务单一，资金短缺，生存线上徘徊，无法投入创新发展;此外，人才缺乏、
与开发商之间关系未理顺、历史遗留问题较多，也是企业的发展当中需要解决
的难题。

本文分析认为，湘诚物业必须通过管理模式的转变、产权制度的创新、商
业模式的确立、管理制度的改革等多个环节的运作，打造“两个模式”，实现
“两个转变”，用三五年的时间进行系列改革，最终形成“服务集成、分类经营”
的管理模式，可成为湘诚物业长期发展战略。为此，湘诚物业需要在组织架构
上进行大幅度调整，成立分类的事业部和专业子公司，选定合作伙伴，精选经
营业务。同时在优化组织架构的基础上，选准商业运营模式，模拟市场核算，
逐步推进市场化。

关键词物业管理，传统管理模式，服务集成、分类经营模式