工程部工作手册

1.0序言1
2.0工程人员岗位职责2
3.0部门构架3
4.0基础管理4
5.0紧急应变措施8
6.0月报告、周报告制度13
7.0新增、改装及报废设备管理制度14
8.0零件、耗材采购、库存及领用管理15
9.0工具管理17
10.0 设备运行管理18

一、序言
物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新明日广场设备，成为物业提供一流服务的物质基矗工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、通讯、消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，销售部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。

同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。

在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、明日广场设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管理的重视。

提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理公司门。因此根据“一线”部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。认识这一点非常重要，否则，有的工程部人员常常以老大哥自居，甚至要求别的部门服从他们的需要。如果是这样，那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。我们常常把设备、总务等称作“二线”，“二线”服从“一线”，这是物业管理工作的一条原则，务必把这一条原则认真地贯彻在工程管理的整个过程中。

二、职责
1、物业工程管理的中心思想

高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。要管理好这些现代化设备，除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。

2、物业管理工程部的主要职责

工程部负责：
A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养
B.日常运行管理
C.对业主、租户开展有偿服务
D.对装修工程进行监督管理
E.对物业设施提出完善、整改方案

具体包括以下内容：
A.在项目经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。

B.定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。