大山村项目定位推广报告 报：大连百思泰房屋开发有限公司 呈：汇恒房地产营销策划 区域分析 现有供应量——区域内项目基本消化殆尽，目前市场供应量少 潜在供应量——大有二期+友谊合升+庙岭=近100万供应量 区域竞争态势——潜在竞争压力较大，目标客户基础有限 竞争对手分析——品牌开发，客户认可度高 大有——客户基础 友谊合升——高端口碑 结论：后期供应量巨大，区域竞争将异常激烈 fdc.21ask 中管网房地产频道 本案比较优势 本案策略——一期项目提升品质，抢占先机，为二期积累客户 本案现阶段属区域高端，加之规模小、无客户基础、无品牌，直接竞争将处于劣势 预期定位 品牌效应 大有二期 友谊合升 本案 ？支撑 ？ 高 中 低 客户基础 预计入市时间 大有二期 友谊合升 本案 晚 中 早 项目核心竞争力重申（定位依据） 项目定位 学府区低密度、欧式景观社区 客群定位 大有恬园 主要客户为当地客户和软件园工作者、大学教师，主要是其不错的社区规划和相对便利的地理位置所致。 百合山庄与金百合佳苑 主要客户群本地外来人口各占一半，主要为当地户和外来人口为老人购房或自用，另外有极少部分软件园工作者和大学教师； 取其高端 IT精英、高校老师 富裕市民阶层 社会公务员 私营业主、高管人士 本案客群定位 适当补充 产品定位 区域升级型舒适产品 大 有 户 型 3室 2厅 2卫 1厨 120.03平方米 2室 2厅 1卫 1厨 87.11平方米 硅 谷 假 日 户 型 3室 2厅 2卫 1厨120-130平方米 2室 2厅 1卫 1厨80-90平方米 改进： 提高产品舒适度 合理控制面积 突出设计亮点 分析： 控制面积 控制总价 细节不足 无亮点 项目产品建议 比例依据 大有一期 户型比例 硅谷假日 户型比例 同时适当降低风险 取其合理部分及市场空白点，提高舒适度作升级产品 本案户型配比 + 户型比例 户型大致分布 A：四室二厅二卫 B：三室二厅二卫 C：三室二厅一卫 D：二室二厅 价格定位 产品支撑 一期口碑 品牌支撑 均价4500元/平米 (现阶段的区域高端，无竞争力，有待品质支撑) 4700 4500 大有一期 大有二期 友谊合升 ？ 本案 ？支撑 本案价格定位 价格支撑切入点 （综合考虑价值提升效果及相应成本） 自然人文景观 高舒适度生活 户型 物业管理 切入点 切入点追溯 切入点提升途径责任人 自然人文景观 景观设计设计院 高舒适度生活 宣传营造策划公司 户型产品设计 策划公司+设计院 物业管理规范化物业公司 开发商+策划公司 项目案名主题语 案名建议 博林水岸 主题语 宣传主题语——山水人家质感生活 定位主题语——学府区低密度、欧式景观社区 项目推广计划 整体推广策略 客户积累——软文铺垫——多渠道推介——速战速决 （抢占区域客户） （树立项目品质形象） （准确锁定目标客户） （树立口碑，积累二期客户） 媒体选择 晚报+大报 车体广告（10、406） 从黑石郊区域到售楼处 建立全面导视系统 在目标客群集中地区设 立户外媒体 大众媒体 小众媒体 项目说明会 公关活动 客户推介 直销 媒体选择 媒体费用 费用比例 根据本案区域特点、项目定位、产品特征等各个方面的充分考虑，本案的销售推广费用应为销售额的1.2%为宜。以销售面积为30748㎡，销售均价为4500元/㎡为例，则总的推广费用约为166万元。 费用分配 人员配备 说明：销售是决定项目成败的关键环节，这一部分的综合投入必须确保及时、充裕、坚决。我们深信我们在同档项目的成功销售经验的指导下，一定会在本案上再造辉煌业绩。 针对项目性质成立专门项目小组 人员组成： 策划经理、策划师、销售副总监、销售经理、项目内业、 项目手续、设计师、市场调查员各1名，销售顾问6名，合 计14人。 开发商财务1人，负责定金及房款的收取等工作。 开发商合同审核1人，负责审定合同内容，加盖开发商印章。 项目销售计划 客户积累时间 入市时间 开盘时间 2006年春节后 项目摘牌确定后即刻进行 暂定为2006年4月16日，春展会后 （主要配合工程进度、预售许可证进行）