“建”指2011 及时沟通-大牌团2011年 春 咸阳城东楼 唐朝 许浑 一上高楼万里愁， 蒹葭杨柳似汀洲。 溪云初起日沈阁， 山雨欲来风满楼。 作为年初提案， 本应该回顾一下去年做过些什么。 但是，面对2011年的形势， 作为彼此信任的我们，还是实际点， 节约时间，直奔主题。 [壹] 坚定不移的调控 截止本提案策略发想为止， 长沙针对新国八条的政策还未出台， 我们且以三个层面的信息， 对市场变化进行预判。 层面1：让总理日子不好过的房价 武汉：2010年商品房成交均价6532元/平方米，涨幅为22.1% 长沙：2010年12月均价首次突破6000元/㎡，较年初增长26.11% 数据来源：新浪乐居 2011年02月18日国家统计局网站发布 数据1： 1月70大中城市中68个房价上涨 10个涨幅超10% 数据2： 层面2：让总经理日子不好过的“新国八条” 其一：新国八条之四，差别化住房信贷政策，二套首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍， 本条款显现中央坚决挤出投资需求的决心，但部分改善性需求无疑受到牵连。 其二：新国八条之六，合理引导住房需求，中央要求对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 打击了投资行为，同时，一定程度的误伤首改客群。 现有条款，对首改影响较大 楼市 保障房 政府 监管 土地 政策 财税 政策 信贷 金融 房贷：二套最低首付6成 土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 主要城市拥有2套后不能再购房 严格实行地方政府问责制 加快建立个人住房信息系统 多种方式增加保障房供应 广州2011年计划供应10万套 上海重庆开征房产税 不足5年全额征收营业税 加强土地增值税征管的监督 增加土地供应 大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置 层面3：让政府喜忧参半的外地购房者 长沙市房产信息中心的数据显示 从购房者来源来看，省内其他地区购房者购房比例最高，达到54.9%；其次是本市城区购房者，比例为22%，第三是外省购房者，比例也达到了14%。 来自外省和省内其他地区的外来购房者比例占到了68.9%之多。 由此不难看出，长沙市房产市场目前很大程度的购房主力是来自外省市的购房群体。外来购房者的的比例还在上升，近期的波动将带有一定的投资驱动。 在门户网站的调查中，长沙是名列全国最该下降房价城市的第六名。 长沙限购， 势在必行！ 建发与及时的共识： 2011年，长沙将转型为买方市场， 市场趋冷，项目营销环境恶劣！ 正所谓，山雨欲来风满楼！ 坚如磐石的目标 [贰] 目标一 站着，也要把钱挣了！ 407套，销售额3.7亿元。 目标二 7500元/平米，溢价高于片区 钱了挣，也要比别人高一等！ 目标三 建发产品给力建发品牌 高人一等，还得留下好名声！ 坚决执行的策略 [叁] 一方面，2011年的市场，肯定是大风大雨的市场。 另一方面，风再大，雨在大，我们的目标并未改变。 在市场突变与目标不变的双重维度中， 2011年，我们的出牌方法应该 快速销售、积极回款。 及时认为： 在市场好的时候， 广告更多的是拼投放，拼噱头。 在市场不好的时候， 广告更多的是拼产品、拼性价比、拼品牌。 如何拼？ 三品一会 “建”指2011 第1品 产品 三品一会 城市首府：坐守城市中心，共享市府一级配套资源 山湖资源：一线无敌山水复合美景，天赋稀缺原生态资源 岳麓山、湘江，咸嘉湖、望月公园藏风聚气 成熟社区：实景呈现，入住率的说服力 湘江第一隧道：9月开通，从此直属CBD 产品品质：2期大堂升级 西山汇景2 价值体系 到底是什么价值，让市场如此认同？ 基于一线豪宅产品的价值基础， 西山汇景2期的核心价值， 自然资源与城市中心的完美融合。 从而成为长沙市场上，绝对的城市资源型豪宅。 直面2011年的买方市场， 诉求产品唯一性、稀缺性， 向市场传递一种购买的紧迫感。 如果，你只有一次购买豪宅的机会， 你会选择哪里？ 诉求提问 西山汇景2期 长沙城市中心最后的山湖豪宅 第一阶段 延续之前风格，唤起市场记忆 巅峰再造，王者归来 2月 户外 网络通栏广告 第二阶段 惟此山湖连城 3月-6月 方案一 系列报纸，围绕核心，诉求稀缺 遍览中心，只此山湖连城 山湖第一排 19栋高台官邸盛大开盘 有多少豪宅能俘获一城景仰？ 坐镇城市中央，引一城山水竞折腰， 建发·西山汇景一登场，便携世界级“江山湖园”掌势城市人居理想， 18万平米望月公园、2700亩咸嘉湖环侍左右， 浩瀚澎湃湘江、千年文脉岳麓山竞相朝觐， 更有两亿巨造西湖文化公园俯首脚下…… 纵观长沙未来百年，再无后来者。 系列一： 系列二： 城市可再，山湖连城不可再 市府中心 17栋典藏大宅惊鸿面世 版图再大，中心只有一个。 建发西山汇景，珍藏一座城市的大山大湖， 以大手笔自然水体与千年岳麓山文脉， 将各类生活高端配套信手拈来， 以此献礼中央城市绝版豪宅。 有的人拥有城市，有的人享受山湖， 只有少数人可以珍藏城市中的山湖人生。 系列三： 阅尽长沙，惟此山湖连城 中心版图 17栋典藏大宅荣耀开盘 山水，丰满了这座城市的生命， 也为这座城市倾慕。 当山与湖的足迹，仅是城市中少数人可以循迹的荣耀， 建发西山汇景，让城市与山湖在此汇聚， 兑现一座城市的山湖群落生活， 以长沙豪宅标杆，打造绝不可再的城市豪宅。