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C９３４
分类号：单位代码：１０４２２
密级：公开学号：２０１９４３２７９
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＿SHANDONGUNI VERSI TY
硕士学位论文
Th e s isfo rMa s t er De g r e e
（专业学位）
论文题目：z 公司某商业房地产项目产品线设计研究
－
il it is if l s t at e p r o du c t Lin e ak e Jin n
Re g o n a z a o n De g n o Re a ETa
Ar e a o f ZCo m an a s an Ex a m l e
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作者姓名王志豪
培养单位管理学院
专业学位名称工商管理（MBA）
指导教师孔庆山副教授
合作导师
２０２３年５月２０日山东大学硕士学位论文
摘要
随着房地产市场调控的矻┑匦问降谋浠苑康夭笠翟谕恋卮⒈阜?
。
面的准备提出了新的挑战，对土地获取的开发需要更为精细的质量控制如何提高房地
产产品的工业化程度，使得企业可以提升产品品质，加强去化能力，提高自身竞争力以
。
在当下市场竞争中站稳脚跟，是房地产企业近年来主要的思考方向
、、
近年来，房地产企业逐渐的将商业项目作为产品开发的重要条线，商场酒店写
。
字楼、公寓等产品建设规模快速扩张，而规模扩张的同时也无法避免的带来挑战和问题
部分商业项目在建设前对顾客需求调研不足，未考虑多方顾客的综合需求，使得项目建
设完成后未达到预期的使用功能，造成产品去化困难，建筑空置率高等现象，对企业发
－－
展造成了损失。如何将顾客需求真正带入房地产产品线设计中，解决顾客土地产品的
。
错配问题，是本文尝试研宄的内容
本文将质量功能展开理论引入房地产产品线设计中，利用该理论将商业项目顾客需
求与空间设计、产品设计相关联并构建模型，通过模型对Z公司某商业地产项目产品线
设计进行分析，发现其在建设成熟产品线过程中可能遇到的问题及解决思路，为房地产
企业提供产品线设计的策划思路。本文主要研究成果如下：
（１）构建了基于房地产企业的产品线设计质量功能展开模型，并将膒痛胫罿
公司济南区域商业项目建设中，将商业项目中多主体顾客的需求转化至空间设计及产品
设计要素。
（２）根据模型对Z公司某商业项目产品线设计中的顾客需求、空间设计、产品设
。
计要素依次进行了展开，分析识别问题并找出重点要素
（３）梳理了房地产企业产品线设计的步骤与内容，并提出了Z公司产品线设计的
技术层面优化以及管理层面优化方案。
：；
关键词房地产产品线；质量功能展开；顾客需求产品设计
I 山东大学硕士学位论文
ABSTRACT
it h t r l iz at it h r l a t if r l t a t ar t a t h c e f t h e
Wh e n o m a o n o f e e gu o n o t h e ea e s e m k e n d e h a n g o
fo rm o f o v e r nm e n t l an d s u l n e w c h a l l en e s ha v e b e en u t fo rw a r d fo r th e r e a r at ion o f
，
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r e a l e s t at e e n t e r r is e s in l a n d r e s e rv e an d m o r e s o h is t ic a t e d u a l it c on tr o l is r e u ir e d fo r
p ，p q y q
t h e d e e l o e n t o f l an da c u is it io ．o t o ir o v e t h e idu s t a l iz at ind e r e e o f r e a l
v p m q n Hw m p n rio g
e s t a t e r o d u c t s s o t h at e n t e r r is e s c an im r o v e r o du c t u a l it s t r e n t h en t h e ab il it o f
p p p p q y ，g y
l o c a l iz a t io n an d im r o v e t h e ir c o m e t it iv e n e s s t o s t a n d fmn in th e c u rr e n t m arke t
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c o m e t it io n is t h e fo c u s o f r e a l e s t at e ent e r r is e s in r e c e n t e ar s ．
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I n r e c e n t e a r s c o mm e r c ia l r o e c t s hav e r adua l l b ec o m e an im o rt an t l in e o f r o d u c t
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d e v e o m e n t fo r r e a e s t a t e e n t er ris e s ．Th e c o n s t ru c t ion s c a l e o f s h o in m a l s h o t e l s
p p pp g ，，
o ffic e b u il d in s a artm en t s and o t h e r ro du c t s h a s e x an d e d r a id l b u t t h e s c a l e e x an s io n
g ，p p p p y，p
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w il l in e v it ab l b rin ch a l l e n e s an d r o b e m s ．So m e c o mm e r c ia l r o e c t s h a v e in s u fic ie n t
y g g p p j
r e s e ar c h o n c u s t o m e r n e e d s b e fo r e c o n s t ruct io n and th e c o m r eh e n s iv e n e e d s o f m u l t il e
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c u s t o m e r s ha ve n o t b ee n t ak en in t o a c c o un t re s u l t in in t h e fa il ure t o a ch ie ＼e t h e e x e c t ed
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u s efu n c t io n s a ft e r t h e c o m l e t io no f t h e r o e c t c on s t ru c t io n re s u l t in ind iff ic u l t ie s in
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r o du c t l o c a l iz a t io n h ihv a c an c r at e o f b u il d in s an d l o s s e s t o t h ed e v e l o m e n t o f
p ，g y g ，p
en t er ris e s ．Ho w t o b r in c u s t om e r d e m an d in t o re a l e s t a t e ro d u c t l in e d e s in an d s o l v e t h e
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r ob e m o f c u s t o m e r l an d r o duc t m is m a t c h is t h e c on t en t o f t h is a e r ．
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Th is a e r in t r o d u c e s t h e t h e o r o f u a l it fun c t io n d e l o m e nt in t o t h e d e s in o f r e a l
p p y q y p y g
e s t a t e ro d u c t 】in e u s e s t h is t h eo r t o l ink t h e c u s t o m e r n e e d s o f c omm er c ia l r o ec t s w it h
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s a c ed e s inan d r o du c t d e s in and b u il d s a m o d e l ．Thro u h t h e m o d e l it ana l z e s th e
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d e s in o f Zc o m an s r e io n al r o du c t l in e fin d s o u t t h e r o b l e m s it m a e n c o un t e r in t he
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r o c e s s o f bu il d in a m a t u re r du c t l in e an d t h e s l u t io n s an d r o v id e s t h e l an n in ide a s o f
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t l in e s if r l e t t t r r is ．m ic o l s io o f t is a t il e r e as
p r o d u c e d gn o r e a s a e en e p s e Th e a n n c u n s h r c a
fo l l o w s ：
１Th e ua l it f un c t io n de l o m e n t m o d e l o f r o du c t l in e d e s in b as e d o n r e a l e s t at e
（）q y p y p g
e n t e r r is e s w a s c o n s t ru c t e d an d t h e m o d e l w a s s u b s t itu t ed in t o t h e c o n s t ru c t io no f Z
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Co m an s Jin an r e io n a l c o mm e r c ia l r o e c t t r an s fo rm in th e n e e d s o fm u l t ia e n t
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c u s t o m e r s n t h e c o mm e r c ia r o e c t in t o s a c e d e s in an d r o du c t d e s in e l e m e n t s ．
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２Ac c o r d in t o th em o d e l t h e c u s to m er d em an d s ac e d e s inand r o du c t d e s in
（）g ，，p g p g
e l e m en t s in t h e r o du c t l in e d e s in o f t h e Jinan r e io n a l c o mm e r c ia l r o e c t o f ZCo m an
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ii山东大学硕士学位论文
are carried out in t urn and the rob l ems are anal zed and ident ified and t he ke e l em ents are
，
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found ．
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３The s t e s and cont ents o f r o duct ne des in o f rea e s tate enter ris es are s o rt ed out
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and t he echnical and mana em ent o t im izat ion s cheme s o f Zcom an s r e ional r o duc t l ine
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de s in are ro o s ed ．
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Ke w o rds ：Real Es t ate pro duct Line ua l it Funct ion De l o m ent Cus tomer Needs
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ro duc De s gn ng
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h i山东大学硕士学位论文
目录
I
觀
ABSTRACTH
１
１雜
１
１．１研宄背景
．２
１２研宄问题及研宄意义
１．．１２
２研究问题
１．
２．２理论意义２
１．．
２３实践意义２
１
．３研究内容及研宄思路３
＞
１．３．１３
F３
研宄容
１．．
３２研究思路４
１．３．３■方法５
１．
４主要创新点５
６
２理论基础与文献综述
２．１相关理论６
．６
２U产业组织理论
．１
２．２定位理论６
２．１．６
３质量功能展开理论
．７
２２房地产产品线的相关概念
．．１
２２产品线７
２．２．２房地产产品的定义与分类７
２．．７
２３房地产产品生产的定义与特点
．８
２３房地产产品线的文献综述
２．３．１国外房地产企业产品线相关研宄８
２．３．２国内房地产企业产品线相关研宄８
２．３．３文献述评９
１
３房地产企业产品线设计质量功能展开模型构建１
３．１膒透攀觯保?
．１．１１１
３质量功能展开模式选择
１
３．１．２质量功能展开的步骤１
３．２指标展开１２
I V 。。。以下略
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