浅谈房地产行业采购工作的常见问题及对策 近年来房地产行业蓬勃发展，开发商如雨后春笋般不断涌现。因经营管理水平参差不齐、产品同质化严重，导致企业之间的竞争日益激烈，整体利润水平有逐年下降趋势。很多房地产开发企业开始专注于自身竞争力的提升，认识到采购管理对企业的战略意义和重要作用，不再将采购管理简单定位于物资采购和供应、施工生产需要上，而是将其提升为成本控制中心，乃至企业价值创造（图1）的高度。
（图1） 对于房地产行业而言，从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、材料、设备、施工、监理、营销、物业管理等均需要进行采购，具有“三多”特征，即多标的物、多采购方式和多协作单位(图2）。
（图2） 事实上，房地产行业采购工作也同样遵循采购管理的”5R”原则，即合适的供应商（Right Vender）、合适的品质（Right Quality）、合适的时间（Right Time）、合适的价格（Right Price）、合适的数量（Right Quantity）。采购管理的目标就是通过五要素的合理取舍和平衡以达到最优组合，并且能实现从供应型向价值创造型的渐进转变，其难度和复杂度均很大。因此在实际的采购工作中，各种各样的问题频繁出现，采购部门承受巨大的压力，开发商也因要素失衡而付出了沉重代价，主要出现的问题如下： 采购方式的选择具有一定的随意性 采购计划性较差，导致采购工作比较被动 采购工作经常拖延，运作的效率比较低 采购质量不高，时有采购到假冒伪劣物资的情况 采购成本居高不下 优质供应商资源比较缺乏 遏制采购腐败的努力未见明显成效 面对这些问题和不利因素，如何与供应商建立稳定、共赢的合作关系，如何有效实现采购质量、进度、价格要素合理组合，如何有效杜绝采购不良行为，我们认为可从以下几方面着手： 一、制定合理的采购规划和策略 依据上述房地产行业采购工作特征，开发商几乎不可能完成项目全部材料和设备的采购供应工作。因此为了保证项目的顺利开展，开发商需要结合种类、成本控制难易程度、产品品质重要程度、项目工期、乙方配合情况等因素，确定甲供、甲定乙供、甲指乙供、乙供等模式和范围，将非关键性物资采购工作外包给乙方单位，从而使开发商重点关注于对楼盘质量和效果影响较大的采购项目，发挥供应链的协调效应，实现投入产出最大化。 同时，对于开发商自行采购的物资，按照Kraljic采购定位模型所述（图3），针对采购支出、供应风险（可获得性、供应商数量、产品可替代性、供应市场情况等）、对项目价值等方面指标进行分类，形成不同特征的采购项目。
（图3） 由于不同纬度的四种采购项目的属性不同，我们根据这些属性特征，需要制定不同的采购策略：
二、 重视源头、规范采购计划管理 采购计划是采购工作的首要环节，具有承上启下的作用。有效的采购计划不仅能够及时满足项目开发需要，而且更