概述2018年的两会不再重墨强调房地产调控，但防风险仍然是目前工作的重中之重。各地如预期开展
频繁的微调：海南两度升级限购，多地先后实行摇号购房；兰州、合肥对调控细则作出调整，各
地人才引进政策与限户籍对冲之余，对人才的补贴和购房支持细则都有不同程度的提升，短期抑
制长期托举是本阶段调整的主要特征
一季度在“房住不炒”和“防风险降杠杆”的主基调中，交易与库存双降。交易市场增速持续下
探，销售额同比增速降至10.4%，库存待售面积也节节下行至5.73亿㎡、同比减少16.7%，总量
下降至2014年9月的水平，全国库存持续出清
同时，被抑制的购买力正蓄势待发：一线上门量稳步提高，二线受摇号影响阶段回调、预计将于
近期回归上行通道，三线上门量经历返乡购房潮后下行、已进入上行区间。另外，全国成单率指
数自2017年末以来持续上行，客户置业情绪有了一定的提振，当前城市市场现暖，其可持续与否
尚待观察，但预计将有更多城市进入购买力释放阶段
而与之相应地，人口加速导入引致住房增量落后于人口增量，30个监测城市商品住宅租金呈现大
幅上扬，尤以北京、深圳、南京、海口、成都四个城市为突出，租金同比增速达20%以上，深圳
更是超过上海位列全国租金第二。各地政府陆续表示将推进公共租赁用房入市，但短期难有明显
增量供应；另外部分原计划出售的房源在限价中转高端租赁、各类城市改造加速，可居住房源减
少，短期内住房缺口或有扩张，城市租金上升压力只增不减
全局下行、局部向暖的市场之中，房企的竞争与分化加剧，资金链压力持续加重。巨头提出“不
再设立销售目标”，销售、拿地增速回稳，三强销售额增速同比增长38.5%，增速较去年末减少
13.5个百分点，拿地金额同比也微降1个百分点。新晋房企持续积极扩张，势头不减，与2017年
初相比，共有9家房企新进入Top50的行列，9家房企平均增速达121.8%，拿地方面也属排名31-
50的中段房企最为进取，拿地金额同比增长80.0%，雄心指数高达41.9%
积极扩张的同时也意味着杠杆下行困难加大，上市房企中排名31-50的企业净负债率年末环比年
中下降4.8个百分点，净负债率仍处于128.7%的高位；51-100强上市房企净负债率更是不降反升，
比年中提高5.4个百分点，是当前市场增速向下、回款受阻的大环境中，房企资金链承压真实写照
销售增速、待售总量持续下行
商品房待售面积(亿㎡,左轴) 同比(%,右轴)
商品房销售额及同比情况
商品房待售面积及同比情况
2018年1-3月，全国商品房销售额2.56万亿元、同比增长10.4%，销售面积3.01亿㎡、同比增长3.6%；其中，商品住宅销售额2.2万亿元、同比增长
11.4%，销售面积2.6亿㎡、同比增长2.5%。全国商品房待售面积5.73亿㎡、同比减少16.7%，与2014年9月待售面积相当，其中商品住宅待售面积
2.92亿㎡、同比减少25.4%，与2013年10月相当。在“房住不炒”和“去库存”的双向引导下，全国市场增速、待售总量持续下降
商品房销售额(万亿元,左轴) 同比(%,右轴)
销售面积
(亿㎡)
同比
(%)
商品房 3.013.6
1.住宅 2.612.5
2.办公楼 0.08-2.8
3.商业营业用房 0.209.6
待售面积
(亿㎡)
同比
(%)
商品房 5.73-16.7
1.住宅 2.92-25.4
2.办公楼 0.36-4.0
3.商业营业用房 1.46-8.6
数据来源：世联研究、国家统计局
政策频繁微调，抑制与托举并行海南
摇号
抢人
1、非本省5年社保7成首付、家庭户限购1套；
2、5年限售、6个月不得调价；
3、非本省家庭禁止购买五指山等四市县住房；
4、将面向本地居民开发限售商品房和共有产权房
北京、上海、天津、南京、长沙、成都、南
京、杭州、青岛、武汉、西安、合肥、银川、
乌鲁木齐、东莞、廊坊、保定、张家港、扬
州、常熟……
20多个城市启动各类摇号
1、西安:在校大学生仅凭学生证、身份证即可落户;
2、石家庄:本科生落户给予5万元首次购房补贴;
3、成都:落户宣传入驻杭州地铁;
4、武汉:为引进人才提供“房票”用于租购房屋;
5、郑州:为顶尖人才工作提供300㎡内的免租住房，
工作满10年可无偿获赠;
……
各地频繁调整的政策强弱不一，目的仍在抑楼市、限增长、防过热，既有再度刷新调控高度的海南调控，也有各地先后出台的各类摇号购房；另一
方面城市的“人才争夺”也愈演愈烈，既有不断降低落户门槛的西安，也有跨越半个中国“揽才”的成都
抑制与托举之间，核心城市先后进入住房短期供给跟不上人口加速流入的状态，热点城市或将迎来新一波的政策调整
数据来源：世联研究。