【鸿景翠峰价格报告】 世联地产鸿景翠峰项目组2006 版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 此报告内容请贵公司法律顾问严格审核，以规避法律纠纷，及降低政策风险 备注：此报告仅为思路与定价方法的探讨过程稿，非正式提交文件 摄于05年底 项目概况——原生态的山景资源豪宅 原生态的梧桐山资源 多层洋房的建筑形式； 双层观光式会所设计； 主入口人性化观光电梯; 低梯户比、高实用率 100%南向、80%南北通透 93％单位错层送大露台； 93％单位带空中院馆设计； 高标准打造产品硬件。 项目形象——梧桐山中首席豪宅 06年4月16日下午鸿景翠峰新闻发布酒会在五洲宾馆华夏厅举行，到来客户共计120批 互动沙龙 物管展示 圆桌酒会 关于项目运作目标的沟通 世联的理解： 定价多少取决于我们对市场的判断, 在“可控的市场风险范围内”争取利润最大化 经4月8日《鸿景翠峰销售执行报告》汇报沟通，发展商的目标明确为： 4月8日-销售执行报告沟通的推售策略 【鸿景翠峰价格及房号推售策略】 第1批房号 40% 第2批房号 80% 第3批房号 100% 精确制导的入市价格 基于竞争及市场变化调整价格 高价销售实现利润最大化 06.5.28 06.30 07.6 入市时机/低开高走/分批推售 目标下的问题 本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？ 在房号全部放开的条件下如何推售确保利润最大化？ Q1: Q2: 基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题： 价格报告思路 1.项目背景分析 1.1中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险 1.1政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向关注民生转变的“拐点” “继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。” ——国务院总理温家宝《政府工作报告》 “一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。” ——国家发改委副主任朱之鑫 1.1政策调控的目的是平抑房价而非打压房价，未来政策的调控方向将是加强政策的执行力度 2005--2006年1季度政策出台时间轴： 3月 住房按揭利率上调 稳定房价“旧八条” 11月 深圳开征 土地增值税 10月 《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》 4月 国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求 “新八条”打击炒房、炒地 6月 个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施 5月 七部委《关于稳定住房价格工作的意见》 深圳规定 普通住房标准 《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》 1月-3月 深圳新版合同的启用 2005年 2006年 2005年，国家和地方政府出台了一系列的土地政策、利率政策、税费政策和房地产行业政策 目的：平稳房价、规范销售行为，遏制投资及投机性需求 继去年出手楼市后，深圳市政府近日再度表态要加大力度治理。主要有三大举措： 1）适度扩大市场供应，通过适当增加土地供应、盘活存量土地、打击囤积土地行为、加快旧村改造来扩 大商品房市场供给； 2）调整商品房结构，重点加强普通商品房建设，抑制别墅、豪宅增长； 3）进一步加强对房地产市场监管，完善、规范房地产交易行为，打击地产商欺诈行为和哄抬房价行为。。