金地荔湖城 A区二期价格策略报告 9月6日总建筑面积：约3.3万平方米 规模：总户数154户 10组团（双联） 10组团（双联） 11组团（联排） 联排别墅毛坯样板房 双拼别墅毛坯样板房 双拼别墅情景样板房 联排别墅情景样板房 展示点：07年展示样板房共计5套； 双拼别墅情景装修和毛坯样板房各1套； 联排别墅情景样板房1套、毛坯样板房2套 A区二期总括简介 A区二期总括简介－景区分布 二期独特的景观资源： 湖岸线 高尔夫球场 山脉 高尔夫球场 荔湖、山脉二期的推售目标 补充一期类别墅热销产品货量，制造市场新闻热点； 树立项目形象标竿，拉升二期产品在市场上价格定位； 为08年二期高层入市作前期价格铺垫。价格报告纲要 第一部分 1.定价背景 第二部分 2.定价策略 第三部分 3.价格制定 第四部分 ４.推货部署 第五部分 ５.折扣跳升计划及方式1、定价背景1.定价背景 1.1市场状况分析（详见二期营销策略报告） 1.2竞争对手分析 1.3项目分析 1.4成交客户分析1.定价背景 1.1市场状况分析（详见二期营销策略报告） 1.2竞争对手分析 1.3项目分析 1.4成交客户分析 新塘板块 （07年上半年） 07年上半年新塘板块均以小高层和高层洋房为主，洋房货量占了总货量的88%； 片区产品类型单一，以两房（80-90m2）、三房（100-120m2）为主； 凤凰城作为主片区内的指标项目，推出联排别墅高端产品，在产品上与其他项目产生市场错位，避免了与其他项目进行直接的竞争 备注：以上单价为毛坯价。凤凰城泊林组团定于8月18日开售，具体资料需待开售后方可提供 1.2竞争对手分析 供货现状分析 科学城板块（07年上半年） 科学城板块以类别墅产品为主，但是整体供应量不多 片区产品类型丰富，以两房、三房、四房到情景洋房、联排别墅均有，以四房（140m2）为主； 万科城于5月推出创新小高层户型，可搭建阁楼，额外获得10平方米面积。虽然价格高于保利林语，在开售当天就销售率达到8成，一个月内销售完毕。证明该片区的客户追求产品创新性，对额外赠送面积有一定的敏感性 （备注：以上单价为毛坯价） 1.2竞争对手分析 供货现状分析 1.2竞争对手分析 供货现状分析 花都板块 （07年上半年） 随着新机场迁移、汽车产品的进驻，花都住宅交易登记面积在07年1月份已在广州各区位列第五位，与天河区仅相差约4万平方。07年推出项目以高档别墅产品为主，其中美林湖的产品设计、自然资源等与项目十分相似 1.2竞争对手分析 未来供货分析（下半年） 值得关注的是凤凰城的泊林组团，保利香雪山的高端联排别墅以及万科城联排别墅 1.2竞争对手分析 典型项目成交客户分析 广园东板块客源广州及本地客户参半，由于凤凰城交通线路的配套，吸引了部分香港、深圳的外地客户； 新塘板块仍以本地客源为主导，广州城区客户对新塘接纳度甚低； 萝岗板块的广州客源较广园东板块略高，源于地理位置较为接近广州。 花都板块为今年新掘起板块，客源与广园东板块相似 1.2竞争对手分析 供货小结 萝岗－广园东板块楼盘上半年主推联排别墅以及洋房产品，联排别墅面积以200～300平米为主力户型；不同楼盘分阶段集中推售某种物业类型，如凤凰城主推别墅；翡翠绿洲则主推洋房。 下半年竞争对手供货产品仍然主要以联排别墅为主，凤凰城的泊林组团，保利香雪山的高级联排别墅以及万科城的150套联排别墅都养精蓄锐，即将推出市场，而且量大，面积区间以及成交客户均与荔湖城二期相似，形成直接竞争。 新塘板块以及黄埔板块除大盘以外，其余都已经基本售罄，而且档次中低，不够成竞争关系，因此，荔湖城如何打破新塘板块楼盘的固有形象，在消费者心中树立高档盘的新形象是二期肩负的重要责任。 花都板块虽与项目相隔较远，但板块的区域发展、自然资源、项目发展的产品都与本项目本似。因此，花都板块的发展是不可忽视的。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看