保利大源项目 定位思考世家机构 二零零九年九月 思考路径 2010年，除在售的“保利公园198”项目将继续推进之外，“领事馆项目”、“石象湖项目”、“城南地标项目”都将陆续启动，需要大量的现金流支撑。从这个方面看，本项目2010年入市必将承担为保利多个项目的运作输血的部分功能。 我们对本案目标的理解 在合理利润的前提下实现项目的安全、快销。 第一部分 本体发展条件解析 区位条件 交通条件 景观资源条件 开发商条件 指标条件 项目位于城南天府新城大源组团——市场主流板块 地块现状 地块位置 大源组团是规划发展的天府新城中央居住区，我们的项目正处在城市发展的主流板块内。 大源居住区 中央商务区 区位条件 路面交通 地铁 地上交通：区域内有天府大道、元华路、站华路等多条主干道，纵横路网已基本形成；地块四面均临规划道路，目前除北侧拓新西三街（双向八车道）已呈现并通车之外，其余规划道路都尚未呈现。 地下交通：项目附近有地铁一号线和五号线通过，距地铁一号线天府软件园站直线距离在2.5公里左右，短期内地铁概念不明显。 本项目具有一定的交通优势。 交通条件 地块内景观资源丰富，除一个规划百亩的市政公园，还有一条河面宽度约15米的河流穿过。 公园意境图 河流 生态景观资源丰富。 景观资源条件 具体指标 地块被规划道路以及公园等划分为相对独立的三块地，开发价值各异。 项目总规模较大，约200亩，具备大盘品相。 容积率较低，可打造具有舒适居住尺度的高品质社区。 开发指标条件 保利，意味着什么？ 央企 开发经验 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企。而中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。 在全国，保利的发展足迹遍布以广州、北京、上海为中心的18个城市；在成都，截止2009年，公司已经有保利公园198、保利石象湖国际乡村俱乐部、美领馆项目等多个项目实施运作。 经济实力 保利具有国家一级房地产开发资质，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。 2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市。截止2009年6月，集团合并总资产逾1000亿元，位列中央企业资产规模第一方阵。 开发商条件 项目具有区位价值较高、地块规模较大、交通便捷、景观资源丰富、开发商品牌影响力强等打造高品质居住社区的先天条件。 小结 虽然项目地具有较高的区位价值，但由于该区域起步早、发展快，因此区域内竞争也非常激烈，由此，我们需要对项目所在的整个南延线房地产竞争市场进行详细研究，了解本案将面对的市场竞争态势，选择自己的竞争策略。 第二部分区域市场竞争环境研究 市场大势背景 区域市场竞争格局 市场机会点探寻 项目比较优势挖掘 典型个案研究 2009年上半年城南住宅市场新增供应量大幅萎缩，而成交量成倍增长，整体市场呈现明显复苏迹象。市场复苏，刚性需求集中爆发的同时，改善性需求、投资性需求也逐步入市，支撑城南整体成交均价的稳步走高。 量价齐升，整体利好。 市场大势背景 竞争格局概述 区域市场竞争格局 在售项目存量情况 目前各片区在售楼盘共36个，住宅总体量达到了1615.60万平米，还未推出的体量共1152.05万平米，市场供应竞争压力较大。其中，大量的竞争来源于华阳板块，但由于其区位价值于产品定位和站南组团及大源-会展板块差异较大，因此实际上对本案的竞争相对较小。 本案的竞争压力主要来源于大源-会展板块以及站南组团的众多项目。 区域市场竞争格局。。。。。。