保利中心全年营销方案 .01.24 目录 1、成都市场 2、区域市场及竞品分析 3、项目解读 4、客户分析 5、项目营销定位 6、销售策略及执行 7、推广策略及执行 8、广告表现 PART1:成都市场 09年成都主城区：供应、成交双双强势上扬 09年的市场在成功消化本年度的供应的同时，也在消化07、08年的存量 09年主城区商品住宅的成交量远大于供应量 成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都处于每月100万平方米左右的高位 第一个成交量高峰—5月，主体经济回暖、利好政策和房交会的累加效应，使成交量一跃达到了200多万平米。 第二个成交量高峰—11月 ，由于楼市利好政策的结束和房价的一路上扬，出现了大量的恐慌性消费，11月成交量达到145万余平方米 市场存量概况 截至11月30日，成都市商品住宅可售建筑面积约516.72万㎡（环比10月下降12.35%），可售套数46293套（环比10月下降12.68%） 根据成都市的月平均成交面积（103万㎡/月）测算，目前的存量销售周期为5个月，市场已属于中度供不应求的供求关系 1月—11月商品住宅可售数据分析 环线供应对比 从新增供应量的环域分配来看， “一环至二环”环域仅占到15%，“二环至三环”环域占到了53%，“三环外”环域占到了32%。针对本项目所在的二环内区域，按照上图分析，属于供应量稀少的区域 11月各环域新增商品住宅供应量对比统计 年初周成交趋势 1月1日—15日，成都市共成交商品住宅748套，合计7.17万平方米，相比全年平均值分别下降86.88%和85.72%，环比12月分别下降89%和91.6% 近两个月主城成交情况 宏观市场总结 09年成都楼市整体销售火爆，量价齐增。年末政府连续出台政策遏制抑制房价飙升。 受政府宏观政策，金融政策，传统营销淡季等多种不利因素的影响，1月楼市出现明显下滑。短期内客户观望，市场成交状况将持续受到影响。 市场整体保持平稳，上年火爆难以再现。世家机构的观点是上半年政府会持续保持目前的“遏制”状态，年中开始政策会逐步放松，市场预期较好 宏观市场对本项目的启示 本项目主要销售时间在下半年，属于国家宏观调控开始放松期，市场开始有好转的趋势。 本项目可抓住下半年的有利市场形势，以回款最快的住宅推售开始，集中爆破，成功完成年度销售10亿的任务 在把握了宏观市场之后，我们进一步了解区域市场的发展 PART2:区域市场及竞品分析 09年成都二环区域内住宅供不应求 可以看到， 成都二环以内区域销售套数持续高于供应套数。环域市场呈现供不应求的局面。 二环内住宅因供需价格走势稳步上升 区域内可比楼盘选择 区域内可比楼盘选取原则： 单价接近 可供货量较大 产品形态趋同 项目品质接近 按照以上原则，我们选择了：万科金色海蓉、成都A区、华宇荣国府、来福士广场、朗御、望江橡树林、华润翡翠城为参考 本案 金色海蓉 翡翠城 橡树林 成都A区 朗御 华宇蓉国府 来福士广场 区域内可比楼盘横向比对 09年区域可比楼盘供应量46万方，除成都A区以外，其他楼盘均到近98%的去化率，总销售41万方 区域可比楼盘销售表现 以上数据均为备案数据 金色海蓉09年市场表现 万科金色海蓉供应产品包括： 65平米精装高层（实得90-112平米）； 43-75平米SOHO。 09年万高层产品从6月开始断货，下半年销售以SOHO为主。全年仅销售5万余方（含SOHO） 华润翡翠城09年市场表现 华润翡翠城供应产品包括： 78-120平米高层； 09年华润翡翠城将08年库存的4期产品销售完毕，并推出其景观资源最差的5期产品，整个价格较年初上涨近1500元/平米，全年销售近22万方 成都A区09年市场表现 成都A区供应产品包括： 55-150平米电梯公寓。 09年12月14日，成都A区开盘开盘销售率仅30%左右，该项目前期并未进行大量推广，以项目周边的户外广告宣传项目区位为主。全年销售1.6万余方 望江橡树林供应产品包括： 78-120平米高层电梯。 09年望江橡树林以消化前期库存为主，并根据市场好转上调价格，年底较年初上涨1700元/平米，同时一期产品全部售罄。全年销售12.6万方 望江橡树林09年市场表现 区域可比楼盘销售表现 华宇蓉国府 该地块在底由华宇集团经过60余次举牌，以1530万/亩的单价拍下，成交总价60523.74万元。 华宇蓉国府位于武侯区人民南路，紧临四川省体育馆，定位为复合型国际商业建筑集群，由6栋高层建筑组成。 包括甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公寓。（原定于09年底开盘，后推迟，预计4月开盘，单价12000元/平米） 潜在可比楼盘概况 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看