从供给上看：重点城市租房供应相对不足、房价高企，更 多无房人群将目光转向租房。 近年来我国人口不断流入国内重点城市，房价受到外部助 推的效果明显，重点城市的房价经历了大幅上涨。根据 2016年胡润全球房价涨幅榜的数据，2016年全球房价上 涨最快前十大城市均在中国，年涨幅最高达 48% （合肥）。 房价高企使更多无房人群将目光转向租房，进一步推动了 住房租赁市场的供需不平衡。 发展现状|中国 分布 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 合肥厦门郑州福州上海杭州深圳无锡南京北京 2016胡润全球房价涨幅TOP10 48%46% 42% 34%32%31%31% 29%28%28% 在地方层面上，北京、上海、广州、武汉等地密集出台住 宅租赁市场建设指导政策，各地通过扶持租赁企业、税收 优惠、保障租赁用房供给等政策支持住房租赁行业发展。 以北京为例，2018年3月北京市规划和国土资源管理委 员会发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，在 限制北京市四环路以内的各类用地调整为住宅商品房的同 时，鼓励三环路以外商业零售、商务办公等建筑调整为体 育健身、图书馆等公共文化建筑，以及出租型公寓。在政 策上进一步鼓励住房租赁行业的发展；同时，北京市也在 加大租赁住房的供给力度。根据北京市政府规划， 2017-2021年北京将建设50万套租赁住房，在2018年 北京市将推动200公顷集体土地租赁住房项目入市。 二、企业因素：房企探索新的业务增长模式 当前，国内重点城市的房地产市场逐渐由增量市场步入存 量市场，传统拿地模式的难度也在加大。土地拍卖竞自持 等措施促使房企对传统业务进行转型升级，同时业务利润 的压缩进一步促使房地产企业探索更多的业务增长模式。 长租公寓作为自持类创新业态遂被众多房企纷纷选择，成 为试水的方向。 三、市场因素：重点城市的住房供给与需求的不平衡 从需求上看：大规模人口流动促使重点城市人口规模增长， 住房需求增加 根据高力国际研究和北京社科院的数据，我国流动人口总 量在2011-2014年间持续增长，由2011年的2.30亿人 增长至2014年的2.53亿人。尽管2015年流动人口总量 开始下降，但仍维持在高位。可以预见，在今后较长一段 时期内，大规模的人口流动仍将是我国人口发展及经济社 会发展中的重要现象，重点城市的住房需求依然坚挺。 2Beijing | Corporate Strategy Advisory | Colliers International 2.6 2.5 2.4 2.3 2.2 2.1201120122013201420152016 住宅开发、快消、回笼 现金流、继续拿地开发 传统模式面临的挑战： ·自持比例调高 ·拿地难度增大 传统业务模式特色小镇 长租公寓 联合办公 地产+医养 地产+文化 市场分化 寻找新的 增长点 城市公寓数量 100+ 51-100 21-50 1-20 上海、北京、杭州 南京、深圳、广州 西安、苏州、成都 长春、沈阳、天津、济南、青岛、郑州、合肥、宁波、武汉、 福州、厦门、东莞、佛山、重庆、长沙、乌鲁木齐 参与方 长租公寓市场目前主要由四类参与者组成，分别是开发商类 根据高力国际2018年初的调研，长租公寓分布于全国数十 个重点城市，其中上海、北京、杭州均有超过100个集中 式长租公寓。 地产+教育 我国2011至2016年度流动人口数量（单位：亿人） 数据来源：高力国际、北京社科院 数据来源：高力国际、胡润全球房价指数 发展情况 就租金价格而言，由于北京市分散式公寓的地段、房型、 室内装修情况不同，这些公寓之间的租金价格差距较大； 相较而言，市场上集中式公寓租金价格更为接近。根据高 力国际2018年初搜集的公开信息，目前北京市场上大部 分品牌长租公寓租金处于2300-6000元/月的价格区间内。 分散式公寓集中式公寓 20000 15000 10000 5000 0 北京市长租公寓品牌租金范围（单位：元） （ 2300 6000 蘑菇 公寓自如寓 贝客 青年 公寓 熊猫 公寓 新派 公寓 红璞 公寓 万科 泊寓 优家 公寓 乐乎 公寓 蛋壳 公寓 魔方 公寓 摩尔 公寓 相寓 PAR K 809 0公 寓 美丽 屋 相寓 HOM E 自如 整租 自如 友家 窝趣 轻社 区 背景企业、中介类背景企业、酒店类背景企业及创业类背景 企业。其中，开发商类背景企业的资金实力较强，能够支撑 长租公寓项目前期的大量投入；中介类背景企业在房源上有 独特优势，多从分散式公寓入手；酒店类背景企业在物业管 理方面经验丰富，可通过对存量物业的改造进入市场；创业 类背景企业的优势在于其创新和灵活的管理模式。 发展情况 高力国际于2018年初选取逾100家市场上主流且具有公 开信息的长租公寓品牌/企业进行分析，可以看到长租公 寓领域的主流品牌/企业的成立时间集中于2014-2016年， 于2015年达到高峰，同时目前仍有不少企业公开表示要 进入长租公寓领域。 规模 考虑所有租赁模式（包括但不限于长租公寓），高力国际通 过大数据分析了全国重点城市潜在的租房人群数量及当地 的住房租金支出，我们估测，当前全国的住宅租赁市场租 金规模约在0.5万亿至1万亿元人民币之间。 发展现状|北京 分布 在分布上，根据高力国际2018年初的调研，当前近50% 的北京市集中式公寓坐落于朝阳区；其他区域如丰台区、 海淀区、大兴区等地也有较多的长租公寓门店。 3Beijing | Corporate Strategy Advisory | Colliers International 长租公寓 市场参与者 优势：公司资金支持、低成本融资等 劣势：依赖公司资源支持，租赁运营经验较少 代表企业：万科泊寓、 招商壹栈等 优势：中介积累的客源、房源较多 劣势：大型物业管理经验较少，资本相对薄弱 代表企业：自如、相寓等 优势：物业管理经验丰富、存量物业多 劣势：存量物业改造经营难度大、资金端弱于开发商类企业 代表企业：城家、铂涛等 优势：经营思路灵活、对细分市场的变化反应敏锐 劣势：资金端和资源端相对弱于其他背景类公司 代表企业：优家、新派等 开发商类背景中介类背景 酒店类背景创业类背景 35 30 25 20 15 10 5 0 各年度全国长租公寓企业成立数量（单位：个） 2010及以前2011201720162015201420132012 怀柔 密云 平谷 延庆 昌平 门头沟 房山 大兴 通州 顺义 城六区 公寓所在区域公寓数量 20+ 11-20 6-10 1-5 朝阳区 海淀区、丰台区 顺义区、东城区、西城区、大兴区、通州区 昌平区、房山区、石景山区 2%2%2% 3%3% 5% 5% 10% 10% 25% 31% 2% 魔方公寓 贝客青年公寓 自如寓 相寓PARK 万科泊寓 新派公寓 熊猫公寓 摩尔公寓 乐乎公寓 窝趣轻社区 红璞公寓 优家 北京市集中式公寓市场主要参与方（以公寓数量计） 参与方 就规模而言（以房间数量计），市场上规模较大的几家长租 公寓品牌主要为中介类背景的品牌，如自如、相寓等；集 中式公寓的总体规模相对较小，单个公寓门店的房间数量 通常在80-180个之间。 规模 考虑所有租赁模式（包括但不限于长租公寓），为估算北京 市住宅租赁市场租金规模，高力国际重点分析了北京市潜 在租房人口以及北京市的租房价格水平，估得当前北京市 住宅租赁市场租金规模约为0.1万亿元人民币。 4Beijing | Corporate Strategy Advisory | Colliers International 15 10 5 0 0-30%30%-60%60%-90%90%-100% 2017北京自持土地拍卖宗数及比例 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2017.102017.092017.082017.072017.062017.052017.042017.032017.022017.012016.122016.112017.11 全国北京 140 120 100 80 60 40 20 0 公寓规模对比（以公寓数量计，单位：个） 自如寓YOU+乐乎泊寓魔方公寓新派公寓 从北京市土地拍卖市场来看 从2016年12月以来土地拍卖市场转让的土地自持比例逐 渐降低，2017年下半年土地拍卖的自持比例基本低于 40%。在数量上，含自持的项目有明显增多的趋势。高力 国际认为，未来政府还会继续推出含自持比例的地块。 案例研究 2018年初，高力国际选取了六家具有代表性的集中式长租 公寓品牌进行了进一步研究。 发展趋势 中国 高力国际根据当前阶段全国住宅租赁市场的租金规模估测， 再采用未来租房人数、住房租金支出等影响因子对未来的 住宅租赁市场租金规模进行预测，预计全国住宅租赁市场 租金规模会在2027年达到近3万亿元人民币。 北京 从供给和需求来看 高力国际认为，北京市租赁住宅的供给和需求未来都会增 长，供给和需求的双增长会进一步促进长租公寓市场的总 体发展。 供给方面，土地市场的自持项目供应增多，同时北京政府 在政策上支持出租型公寓的发展；需求方面，面对着大量 人口带来的强劲租房需求，目前北京市长租公寓的空置率 都普遍较低，且不乏满租的项目，出租较为饱和，出现明显 的供不应求的现象，预计未来需求将会维持快速增长的态势。 当前租金规模（单位：万亿人民币） 0.1 全国北京 供应 市场供应增加：多家企业已经进入北京 长租公寓市场，包含开发商、中介企业等 在内的多个竞争者将催生更多供应 人口推动：北京市人口连续多年增长， 2016年常住人口到达2173万人，外 来人口的持续增加推动了租房需求 土地市场：北京市土地市场自持项目 的增多将会进一步推动长租公寓的发展 房价维持：北京市平均房价位列全国前 三， 高房价促使部分人口从买房转向租房 政策支持：北京市正积极推动集体土 地租赁住房的发展，在2018年将推动 200公顷集体土地租赁住房项目入市 需求旺盛：当前北京市场上的长租公 寓项目入住率极高，呈现供不应求的 现象，租赁住房需求旺盛 需求 。。。。。。