凤凰城 写字楼&住宅 价格预判 写字楼市场特征、发展趋势 代表个案资料 价格预判 客群研判 策略建议 本部分将主要研究以下几个问题 合肥写字楼市场特征、发展趋势 写字楼的价格预判？ 写字楼的目标客户是谁？ 写字楼面向需求的市场机会点在哪里？ 合肥写字楼发展阶段 起步较早，发展缓慢。 在售项目 建成项目 规划项目 合肥写字楼市场区域划分图 合肥市已经投入使用的写字楼分布主要集中在中心区域及周边，外围目前供应量逐渐加大； 区域划分：以老城区为中心的中心区域、濉溪区域、在新站区的胜利区域和中科大附近的南七区域； 中心区域内的主要分布集中在市府广场周边和三孝口周边； 写字楼市场尚没有明显的形成各个区域分布，基本和目前商业分布区域一致； 城市外围写字楼逐渐增多，如政务新区、马鞍山路南端、高新区等。 分布特征 供求状况 目前，合肥市的写字楼总建筑面积已近250万平方米。而投入使用的高品质的尚无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：因此2006年后市场出现大批写字楼上市，体量近百万方。 目前合肥写字楼市场需求分析 2007年是写字楼价格分水岭，之前价格上涨缓慢；2007年之后价格上升幅度加大 租售价格 产品研究 3—6部电梯。 基本配备了中央空调。停车位比以前也显著增加。 开始采用环保、节能的高科技型材料，如财富广场二期LOW-E玻璃。 电梯：以合资品牌为主，奥的斯、三菱较多；普遍存在数量不足，上下班拥挤现象。 车位不足：1）车位主要以出租为主，用于出售的比较少。2）地下车位数量多于地上车位，并且租金相对较高。 内部配套方面注重对内部配套。在写字楼中配备会议厅、会所、商务中心、邮局、咖啡吧、品牌快餐店等，以满足将来业主的商务需要。环境设计方面在设计时开始引进专业环境规划公司，在楼盘中导入小区景观和建筑景观，如空中花园、裙楼顶层花园等， 2007年后合肥市写字楼市场进入飞速发展阶段，各区均出现大批写字楼面市，档次参差不齐； 随着合肥经济大发展，市场需要大批写字楼，尤其是高品质的写字楼，财富广场的出现，满足市场所需，去化火爆； 合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素。 高品质写字楼必将得到市场追捧，并可以有效提升价格，带来最大利润。 结论 新城国际 开发商：安徽基石置业有限公司 物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯 地理位置：东流路潜山路 预计使用时间：1期2008.10，2期未定； 建筑面积：总建筑面积约200,000平方米， 1期2栋，每栋地上建筑面积约41,000平方米； 2期1栋，地上建筑面积约54,000平方米； 标准层面积：1期约1,800平方米 空调情况：中央空调； 电梯情况： 8-三菱/栋 车位数量：1期共1,339个； 层数： 1期2栋23层，2期1栋33层写字楼 和1幢商业； 层高：净高2.8米 得房率：67% 供水系统：没有热水 重点个案研究 销售时间：预计2007.5 售价：2006年均价5,500元/平方米，每层差价基本在50-100元/平方米左右，最高5,800元/平米； 面积范围：120-180平方米； 车位价格：租售未定； 物业管理费： 3-5元/月×平方米； 装修情况：好； 生态空间：无 主要优势：在政务新区，紧邻市政府和天鹅湖，地理位置较好；装修标准高，15米挑高大堂，定位于合肥最高级别写字楼； 绿地蓝海 开发商：安徽绿地集团有限公司 物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯 地理位置：东流路潜山路 预计使用时间：未定； 建筑面积：总建筑面积约200,000平方米， 1期2栋，每栋地上建筑面积约41,000平方米； 2期1栋，地上建筑面积约54,000平方米； 标准层面积：1期约1,800平方米 空调情况：中央空调； 电梯情况： 8-三菱/栋 车位数量：每100㎡配一个； 层数： 1期2栋23层，2期1栋33层写字楼 和1幢商业； 层高：净高2.8米 得房率：70% 供水系统：有热水。。。。。。