“凤凰城”社区商业项目策划 在本案,我们旨在阐述 做什么3 4项目分析 项目定位 操作思路解码 顺益街超市和运营公司介绍 “大盘典范”-碧桂园凤凰城 凤凰城诞生于2002年,位处广州市增城区新塘镇，紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道，交通便捷，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市，可迅捷到达周边重要交通枢纽。 以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。在开发自然环境的同时，凤凰城坚持“配套先行,一次成型”的理念，开创出极具竞争力的“城市级配套”模式，让业主在纯美自然山水之中，也可以享受到城市级配套的城市生活，带动了整个广州居住板块的东移。 2002年，凤凰城大型交通中心、康体中心、商业中心、大型超市等便已投入使用；2003年，超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学；以白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业；2004年凤凰城大型商业配套——东门商业广场启动；2005年，位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业；2006年凤凰城累计获得包括联合国全球人居环境幸福社区创新奖、中国社科院评选的中国百家经典楼盘、十大明星楼盘及和谐人居评鉴至尚园林、最佳居住楼盘等在内的许多大奖；2007年，主打年轻市场的美寓小镇闪亮登场，在五个多月时间里劲销2500套。可以说，随着开发进度的推进，凤凰城的生活环境已经越来越美，越来越舒适和方便，一座缤纷成熟的山水新城已经崛起在东广州 包括凤馨苑在内，凤凰城现已规划建成各具特色的15个独立苑区，包括：超豪别墅区（凤凰苑），独立别墅区（凤鸣苑、凤翔苑、凤湖苑、凤雅苑），联体别墅区（凤泉苑、凤翠苑）洋房（凤仪苑、凤盈苑、凤岭苑、凤馨苑），双拼别墅区（凤曦苑、凤林苑、凤曦西区）和正在销售的映山别墅组团，优雅洋房区以及专为外籍人士量身订造的凤凰岛国际租赁社区。数万业主在此安居乐业。五星级的凤凰城，开创广州大型居住社区的新时代。 资料显示开盘至今销售约17000户，已入住约12000户，5年内计划居住约30000户。 本次引入大型商场的场地位于凤凰城的心脏地带-交通中心及商业中心内，就该苑区（凤妍苑）规划户数约3100户。社区内商用物业主要分布于交通中心及周边（即凤妍苑）合计约55000m2。其它少部份分别位于东门商业街18000m2和凤馨苑裙楼底商8800m2，现已全部售出。 本案属于大型社区商业中心, 我们建议采用“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先考虑如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活品质,其次才是社区商业自身价值的最大化。 A:社区商业中心是大盘时代的产物； B:社区商业中心是社区商业最高组织形式； C:社区商业中心功能齐备 SWOT分析 W（劣势） A交通便利，未来发展趋势良好。 B大型社区,高端人群,巨大潜在消费力。 C地产品牌客户认可度商誉度极高。 D统一经营管理更具品牌塑造性。 E规划设计商业面积相对集中 T（威胁） O（机会） S（优势） A住宅消费力暂未形成。 B项目商业气氛也处于萌芽状态。 C社区商业操作难度较其它商业有一定难度。 D项目商业部分知名度和口碑性不高。 E体积相对较小，一定程度影响业态规划 A改变消费习惯需要一定的时间做铺垫。 B社区商业操作较其它商业类型有一定不确 定因素。 C大项目的投入大、周期长。 D邻近商圈成熟运营项目的威胁。 E宏观消费市场较之前有一定疲软现象 A众多高收入人群不断的迁入。 B对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的 渴求。 C附近没有可以提供消费的理想场所 14项目分析 项目定位 操作思路解码 顺益街超市和运营公司介绍 天地行认识一:社区商业普遍具备的基本功能 餐饮 服务功能 再生资源 回收功能 家政 服务功能 修理 服务功能 社区商业 基本功能 综合 服务功能 购物功能 购物功能—提供主、副食品、生活日用品； 餐饮服务功能—提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐； 修理服务功能—日常用品修理的需要； 综合服务功能—社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成； 家政服务功能—社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。 再生资源回收功能—社区能帮助居民回收废旧物品等。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看