朝阳孙河项目定位报告
2013. 3
谨呈：泰禾集团
世联地产
与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈
市调成果沟通
整体定位报告
项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 核心问题的提出 为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析 产品建议之参考案例借鉴 项目整体定位
定位报告提报
终稿报告
2013/2/19
2013/3/
2013/3/1
项目组工作的阶段划分
取地情况：
28559意味着： 直逼北京高端别墅市场售价水平；所以本项目自古华山一条路，无可选择的要做到最优；
销售目标：保证一定的销售速度； 品牌目标：延续“院子”品质，实现品牌传承
项目目标：
世联理解：
背景1：泰禾18.5亿高地价摘取墅王； 背景2：泰禾继院子之后，北京第二个项目； 背景3：院子销售节奏控制缓慢 世联理解： 在保证延续品牌精神及品质的基础之上，对速度、利润实现、回款会有一定的要求！
目录
CONTENTS
自我审视
发展机遇： 孙河组团位于东北五环旁朝阳区孙河乡，北京市第二道绿化隔离地区之内，朝阳区集中低密度改善性宜居版块。 邻近顺义空港城、望京、东坝等城市重要功能区，处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节点，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分，全市唯一一块成规模的低密度居住组团，周边配套成熟，为孙河版块成为具备城市第一居所属性、终极高端改善居住区奠定了良好基础
未来规划： 组团西南至机场南线高速（京平高速），东至京顺路，北至规划温榆河西南滨河路。规划用地283.8公顷，其中建设用地120公顷，已全部纳入土地储备。 孙河组团是集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区，是东三乡先行启动的重点组团
规划利好： 未来区域规划，重点发展区域的商业、文化、休闲相结合的综合性功能，包括健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店等六大功能，同时推进音乐厅、体育场、图书馆等文体设施建设； 融入人居低碳的理念，通过改善交通实现节能减排，减少不可再生资源的消耗，将区域打造成北京周边“世界城市生态发展的示范区”。
项目区位 项目位于朝阳区孙河乡北甸西村顺黄路孙河组团W地块，邻近龙湖地块，在中央别墅区靠近城市区域位置； 区域周边有地铁15号线，孙河站，牵动区域的发展，拉近区域与城市的距离
交通利好
项目邻近区域配套：
项目周边配套：
区域组团处于起步阶段，项目周边较荒凉
项目邻近区域高端配套：10所国际幼儿园、13所中高端购物场所、11个美食区、12个艺术区、5大高尔夫俱乐部、8个马术场地、6大休闲会所
赛特奥特莱斯
望京商圈
15分钟生活圈
项目四至： 东至：孙河组团居住地块之一 西至：龙湖地块 南至：孙河组团居住地块之一 北至：顺黄路 地块内部： 地块内部六通一平完成，无干扰因素； 局部存在约两米高的坡度落差。
朝阳区孙河组团W地块 用地指标
A
W
龙湖地块
本项目
F
G
首开地块
自然资源
交通条件
配套条件
周边干扰因素
内部干扰因素
项目临近温榆河自然生态资源，孙河地块内存在现状鱼塘
紧邻顺黄路接京密路，周边拥京承高速和京平高速
周边配套匮乏且形象低端，驱车短时可享中央别墅区及城市核心国际化配套
周边城市界面弱，较荒凉，四周道路有待开发
需配建2000平米公租房及高拿地成本
区 位
东北五环外近城市距离；传统中央别墅区外围
项目本体质素较高，但1.1容积率对项目物业选择及产品排布影响较大
区 域
未来规划为商业休闲、高品质综合功能区。。。。。。