摘要
房地产行业竞争日趋白日化，各房地产企业都挖空心思，在市场营销战略上下了很
大功夫，房地产项目运行好坏的关键点在很大程度上是由营销战略决定的。正确的营销
战略，会制定出系统化的后期整体收益方案，这种收益方案决定了后期的服务质量和产
品推广的销售收益。近年以来，国家在宏观政策上也增加了对房地产行业的控制力度，
主要从土地、贷款资金、资源优化等几个方面入手，对行业加强管理和整合，国家希望
通过一些列的政策达到控制房价、促进产业升级的政策目的。这一系列政策的出台，就
房地产企业来讲，都将经历严峻的考验，一些对市场反映迟缓的企业，就会被这次改革
所淘汰

面对新的竞争态势，如何正确理解国家政策的走向，如何应对行业的变化，如何先
于竞争对手迅速做出反映，都决定了房地产企业能否生存下去。在激烈的竞争环境下，
如何利于不败之地，引发了房地产企业领导者们的重视，大家不约而同的将目光投向了
营销战略创新上。本项目的诞生就是在这种大环境下，沈阳的房地产行业面临这巨大的
挑战，沈阳招商花园城项目的营销战略，直接决定了整个项目的成败，甚至会影响整个
公司的发展情况

本文以沈阳地区的招商花园城房地产项目为写作基础，根据本项目的实际情况，结
合研究的理论知识，制订了相应的营销战略。并通过传统的营销管理理论，分析了沈阳
招商花园城项目的环境、机遇，以及自身所处环境的相对竞争优势和核心竞争力。通过
分析可以得见优势和劣势都较为明显。优势主要表现在项目本身占据奥体商圈，地铁 2
号线和 9 号线换乘地点，优越的地理位置，更加有利于展现营销策略，丰富的营销手段
更加容易吸引客户，满足客户对产品了解的欲望，最终达到营销的目的。劣势主要体现
在竞争压力过大，客户对开发商和项目的认知程度不够等方面

通过实际的案例，将作者所研究的营销结论、营销创新理论，运用到沈阳招商花园
城项目，通过理论结合实际、理论指导实践、实践反作用于理论创新的哲学思维，完成
企业一些营销工作的优化省级。使企业的优势更加明显，相对核心竞争力更加突出

关键字：招商花园城、市场特定优势、市场细分定位、营销策略
沈阳大学硕士毕业论文II
Research on marketing strategy of Shenyang merchants Garden
City Commercial Project
Abstract
As the key point of the real estate project operation， the marketing strategy decides the
overallbenefit of the project at the same time，andalsoaffects theproduct promotion and sales
benefit. Therefore， in the operation of real estate projects， it is necessary to formulate a
reasonable strategy and win the market with quality and brand. This paper will combine the
theory and practice of argumentation， in view of the Shenyang merchants garden city project
andthe location of theenvironment，theuse of marketing，real estate marketingplanningand
marketing communication theory， the analysis of market demand in the macro policy，
reasonable selectionof the project objectives， and to develop the project marketing strategy，
itsconclusionsareas follows:
Comprehensive analysis of the relevant factors of the project itself， you can see the
advantages and disadvantages are obvious. The main advantages of occupying the Olympic
values inthe project itself，MetroLine 2 andline9 transferlocations，lots of development can
be expected to meet the target customer expectations of product demand， marketing also has
theadvantageof support andother aspects of theirown，disadvantage is mainlyreflectedinthe
high pressure of competition， developers and customers on the project of cognition not
enough.
After theSWTO analysis of the advantages anddisadvantages of theproject，aftera series
of preliminaryresearch， target customer analysis， draw the conclusion:for the crowdshould
include middle class and above consumer groups， commercial office and apartment in the
high-end positioning of the development of commodity. The depth of analysis of the various
elements embodied in the theory of the project， put forward to experience consumption
oriented marketing strategy， the marketing strategy put forward product planning strategy，
沈阳大学硕士毕业论文Abstract
III
detailed planning and the corresponding retail price strategy channel strategy and promotion of
specificimplementationstrategies
Keywords:China MerchantsGardenCity，Marketspecificadvantages， market
segmentationpositioning， marketingstrategyIV
目录
摘要.....I
Abstract...........II
第1 章 绪论...1
1.1 研究背景与意义.......1
1.2 国内外相关文献综述...........2
1.2.1 国外研究现状2
1.2.2 国内研究现状3
1.3 研究思路与研究方法...........5
1.3.1 研究思路....... 5
1.3.2 研究方法....... 5
1.4 研究创新之处.......... 5
第2 章 营销基础理论与分析方法.....6
2.1 营销基础理论.......... 6
2.2 分析方法......7
2.2.1PEST 分析法..7
2.2.2SWOT 分析....8
第3 章 沈阳市招商花园城商业项目营销环境分析..9
3.1 沈阳市招商花园城购物中心背景介绍........9
3.2 宏观环境分析.......... 9
3.2.1 政治环境分析9
3.2.2 经济环境分析..........10
3.2.3 社会环境分析..........14
3.3 沈阳市招商花园城购物中心内部资源分析...........14
3.3.1 品牌资源分析..........14
3.3.2 人力资源分析..........14
3.3.4 财力资源分析..........15
3.4 对沈阳市招商花园城购物中心的SWOT 分析.....15
3.4.1 优势分析......15
3.4.2 劣势分析..... 16
3.4.3 机遇分析..... 16
沈阳大学硕士毕业论文目录
V
3.4.4 威胁分析...........
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