上海平安桐乡项目 ——引领养老生活新方式， 开创全配套养老新社区
处于经济快速发展的桐乡市的陌生区域、规模大盘，临近城际高铁，拥有得天独厚的地理条件的同时，面临着发展新城、得到客户青睐的挑战； 如何引入更多更广泛的客户群体，打造独具一格的优势大盘，也成为本项目的开拓点
前期提报总结
重新思考
全新的发展理念
高铁优势
高端养老区
全新配套新城
如何做 ？
本次报告需解决的问题：
如何通过项目的相对优势，突破目前相对较低的区域成熟度及认知度？
突破
结合区域、客户需求，及项目特征，对项目的定位方向进行修正，并给予具体落地性的建议
修正&细化
PART-1 开发模式研究
汇报内容
通过对郊区大盘的开发模式的研究以及与本案相似的案例借鉴，确定【城市运营，打造一座城】的“新市镇开发模式”
客户定位：【以桐乡市场为主力，辐射周边地区全年龄阶层】 形象定位：【北美情景风 全新生活范】——打造高端化、生态化、多元化、人文化的高品质社区 社区价值体系：【多元、开放、生态、人文】
整体规划：根据地势及景观资源排布多元化产品组合，于社区中部打造集中型配套区域； 一期规划：借鉴精品案例及市场发展趋势，明确一期产品【双拼+联排+小高层】，并制定适合本案的户型面积配比； 产品细节建议：北美建筑风格及景观绿化建议、相关案例展示
开发原则：方向上由南往北，开发量顺应市场发展特征 开发节奏：开发周期9年，分5期开发 开发策略：配套资源依附住宅开发，提升区域成熟度；养老住宅与销售类物业同步分期开发，响应政府要求
报告结构
PART2.
整体定位
PART1.
开发模式研究
PART3.
产品发展战略
PART4.
分期发展战略
PART5.
附录——整体市场研究
开发模式研究
案例借鉴 本案开发模式
我们需要一个市场仰望的，体现项目价值的主题将三者串联起来
站在城市运营者的高度 ——打造全配套体系的新市镇开发模式
规模大盘
高铁效应
生态&养老
通过选取不同级别城市的大盘开发成功案例，试图找到可借鉴的规律
区域营销——大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争，如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”
营造区域新概念 重新建立“区域价值体系” 区域价值：两大经济增长极之间 项目界定：城市新区、资源型、区域性房地产开发项目
大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏，在定位阶段要弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模问题
城市价值 临平为杭州下属的县级市，城市级别比西安低，但其房地产产开发成功或者不成功的典型案例对其他城市都有重要的参考意义。 项目对比价值 项目在城市房地产发展期进入市场，项目的开发周期覆盖了城市房地产由发展到成熟的多个时期，对于本项目有一定的借鉴意义。该项目开发至今，市场效果不及预期，市场影响力也远不如之前提到的案例，不成功教训值得引以为鉴
项目参考价值
广厦天都城与本项目相似点对比
价值增长——入市初期，余杭北部新城还未正式开发，其交通、配套均比较缺乏，区域尚属大杭州价格洼地。项目自身超过400万方超大体量规划包含了从商业到住宅，再到各类配套，以造城为目标，定位为区域发展推动者，以未来巨大增值空间吸引客源
项目价值：推动北部新城发展的标杆项目 交通价值：毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，在大杭州规划中处于枢纽地位 区域价值：杭州主城与临平副城中间，新城规划利好 客户界定：以自住为主的城市中高收入人群
广厦天都城价格涨幅远不及杭州住宅均价
广厦天都城现有市场口碑并未达到预期
全力发展配套资源，重塑区域价值！
区域价值的提升才是带动项目价值提升的关键，如何利用自身相关资源提高区域价值，是项目成功的关键
开发模式研究
案例借鉴 本案开发模式
新城运营开发思路
运作
项目的成熟与区域成型相辅相成。在高桥高新初期市场认知度尚未形成之时，以城市发展，区域增值为首要目标，伴随着区域的成功而取得项目的成功
实现项目于区域的共同增值，超脱传统的房地产运作模式
结合项目自身条件，经营区域，可持续发展项目体系
提升区域形象为首要目标
经营
超越
客户需求角度
成功案例借鉴
地块自身特质
打造： 人性化的社区规划 多元的建筑形态 生态的景观环境 ……
+
初期——
——中后期
建立： 整套完备的医疗、商业、教育等生活配套，打造一座【城】
配套先行，运作板块，消除陌生感与认知抗性
整体定位
项目整体形象定位 客户定位 价值体系构成
午潮山森林公园
按照国际标准中国在1999年底进入老龄化社会； 2000年我国有1.3亿60岁以上的老人，占总人口的10.7% 2008年，中国60岁以上老人占总人口比例为12% 预计2020年，中国60岁以上老人将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右，将出现老龄化高潮
经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现
社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展
我国老龄化开始趋势显现，但60-70年代中年人口数量所占比例较大，处于老龄化初级阶段
一个国家60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%
国际上通行的老龄化社会标准
我国人口开始出现倒金字塔结构，已进入老年型国家;倒金字塔结构基数开始出现增加趋势;沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区
全国开始步入老龄化阶段
人口老龄化
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