大亚湾西区上杨项目整体定位及物业发展建议
谨呈：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司
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[2008]GW-SZ-002项目组工作的阶段划分
与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 政府人员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈
市调成果沟通
整体定位与物业发展研究报告和中期汇报
项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 核心问题的提出 为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析 可的发展战略之参考案例借鉴 项目整体定位与发展战略 规划实施及分期构思 物业发展建议
根据客户意见对中期报告进行修改 参与规划汇报并针对规划方案提出意见
规划沟通并提出相应意见 终稿报告
2008/01/16
2008/03/06
第一阶段 市场调研阶段
2007/03/12
2008/01/22房地产市场机会分析
整体发展战略
项目整体定位
物业发展建议
启动区建议
项目属性界定
目标解析与核心问题界定
区域价值研判
整体规划与分期构思项目位于惠阳区下的大亚湾西区上杨片区，地理位置上属于淡水与惠阳之结合点
区域属性
项目属性
所处区位
规划配套
惠州市－惠阳区－大亚湾区域“西区上杨片区”； 大亚湾目前距深圳中心45分~1小时车程； 项目距离惠阳的淡水老城区中心车程12分钟，距离大亚湾中心区车程6分钟； 在地理位置上在淡水老城区的东南侧边缘辐射带，又在大亚湾中心的偏西区域。大亚湾规划中的居住生活配套区，道路通达性良好，现状配套差，主要依赖淡水老城区
地块北面直临西二大道，西侧800米处为连接淡水和大亚湾新区的南北向淡澳大道； 规划中西二大道在地块东侧断头，未来将架桥继续向西通往大亚湾金融行政区； 地块南侧规划有市政道路，通往大亚湾CBD区； 项目所处西区区域缺乏基本的生活配套，主要依赖与淡水老城区和大亚湾新区
区域属性
项目属性
所处区位
规划配套
西二大道
西三大道
淡澳大道
东西向
南北向
规划未修建
6号路
需特别提及的是通往龙岗方向的西二大道在响水河工业园区的一段并未完全贯通，贯通后到达龙岗区域车程10分钟； 政府新规划将提升西区的居住配套档次，并划拨土地进行专项修建
未贯通段地块通达性良好，北临西二大道，东距离淡澳大道不足一公里，有河道和远山景观资源2
1、远山景观与河道景观，东北侧高层能远眺风田水库；
2、直临西二大道，往龙岗方向；
3、南北走向市政道路与建材市场；
4、东南远眺大亚湾中心区
3区域属性
项目属性
地块简介
规划配套
用地面积：148584平方米； 容积率：3.0-3.5（4.0-4.8）； 建筑密度≤28％； 绿地率≥35％； 其他要求—— 临西二大道第一排建筑可不纳入规划指标计算范围； 临西二大道第一排建筑层数不得低于16层；项目周边有多个开发中的项目，西侧的汽配市场与南侧家具城已投入使用
项目北侧为开发中的菩提园； 南侧为一项目空地； 西接海湾首府项目； 东侧临河道，隔河为龙光项目空地； 根据规划局提供信息，在东北侧山脚下的零散空地有建筑低密度别墅区的可能
区域属性
项目属性
地块简介
周边关系。