鲁商国际社区结案报告
世联行 济南公司事业六部项目背景回顾
销售成果回顾
销售策略验证
销售执行分享
团队合作分享
PART1
PART2
PART3
PART4
PART5
基本配套
项目位于方特东500，碧霞大街南侧 交通：1路、7路、37路等公交线路直达； 环境：项目处于泰山碧霞湖板块内，凭借优美的自然环境，丰富的旅游资源，成为省内最适宜居住的区域之一； 医疗：八十八医院； 商业：项目附近无商业配套； 学校：项目附近无学校配套
项目所属片区为碧霞湖板块内，处于城市远郊区域，整体形象较低，居住氛围较差，客户认可度差，只能通过区域大盘定位和品牌塑造，改善项目整体形象
基本情况回顾
基本情况回顾
总体鸟瞰
一期鸟瞰
规划设计
项目总占地面积达2100亩，总建筑面积约160万㎡，预计总投资额180亿元，物业类型涵盖住宅、购物中心、星级酒店、特色商业街、商务写字楼等多种业态。计划分五期开发建设；一期总占地约400亩，总建面约26万㎡，涵盖类独栋、英伦双拼、高层电梯洋房及特色商业街
基本情况回顾
户型产品
双拼别墅： 截止目前，项目一期开发242套双拼别墅； 优势：236㎡左右的双拼别墅在泰城市场尚属空白，产品稀缺，赠送大面积露台及3面环绕院落；每套双拼附送2个地上车位私密性好； 高层、小高层： 截止目前，项目一期共开发5#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼，共计616套住房； 主力户型：主力户型为畅销三房，占比61、4%，其次为紧凑二房，占比35.1%； 优势：11-18层电梯洋房，纯板楼设计，低公摊率，高得房率；
行政手段：限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽，二胎生育政策的正式出台，放宽户籍限制，鼓励购房，深化住房制度等； 金融手段：国家通过多次降准、降息，释放银行贷款，首套或二套普通住房首付比例下调，刺激经济发展，刺激消费； 税收政策：限购政策退出，代之以税收手段，地方加大财税支持鼓励自住需求，减免契税，营业税等
市场背景介绍
市场背景
以金融政策为主，调控全国楼市
2014年至今，鲁商国际社区经历了房地产市场表现低迷的2014年，逐步回稳的2015年，以及去化压力依然严峻的2016上半年； 2014年-2016年楼市调控政策频出，政府通过金融杠杆、政策杠杆、税收杠杆等多杠杆调控楼市；
2014年9月-2016年8月份，国家实行持续宽松的房地产调控政策，但去库存依然是泰安市房地产市场主基调，2016年上半年市场存量去库存周期长达16个月
9月
2014年
3月
8月
2015年
2016年
9月
2月
强
弱
市场背景介绍
行政手段
金融政策
税收政策
4.22日：央行央行宣布定向降准，将释放1600亿资金
2014.4.22
6.09日：央行两个月内再度“定向降准”
2014.6.09
9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。包括：首套房首付比例30%，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策
2014.9.30
自2014年11月22日起，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍
2014.11.22
2015.3.1-10.24
3月1日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点5月11日、6月28日、8月26日再分别下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。10月24日起，央行年内第五次降息，五年以上长贷利率降至4.9%，五年以上公积金贷款利率降至3.25%，均处于历史低点
“330”政策明确降低商贷二套房首付比例，鼓励改善性住房需求，同时也降低了公积金购买首套房首付比例
2015.3.30
新“930”政策指出在不实施“限购”措施的城市，商贷首套房最低首付比例降至25%。目前首套房商贷达到了五年内最低点，同时根据2014年“930”政策，已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付最低也有望执行首套房贷款政策而下调
多地通过契税减免，财政补贴鼓励自住型需求。2014年以来，市场持续下行，各地库存压力加大，在此背景下，各地通过契税减免，
2014年
2015.9.30
2月19日，财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税，2月22日，财政部等三部门发文调整房地产交易环节营业税。自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税
2015.10
2月2日，央行银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；
2016.2.02
2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行目前为1.50%
2016.2.21
2015年10月，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报指出：坚持计划生育基本国策，积极开展应对人口老龄化行动，实施全面二孩政策
2016.2.21
2月21日，央行上调公积金存款利率，2016年3月1日，央行宣布普遍下调存款准备金率0.5个百分点
2016.2.21
14年政策由紧到松，国家通过两次降准及一次降息，释放银行贷款，刺激经济发展，刺激消费； 15年政策继续放松，进一步刺激需求入市，市场成交逐步回升，特别是限贷放松及央行降息对市场刺激作用显著； 16年调整金融税收政策：继续调整首付比例，继续降息，调整契税，营业税，降低购房成本，继续刺激消费。
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