森宇集团成都南湖国际社区 七期产品报告
森宇集团营销策划中心 ChengDu.11.2010
Marketing Strategy | 2
城市豪宅分析
Part 1
我们参考了国内及亚洲地区的诸多城市豪宅案例，以探寻城市顶级豪宅的共同价值点
深圳豪宅
上海豪宅
二线城市豪宅
海外豪宅
红树西岸 中信红树湾 香蜜湖一号 十七英里 波特菲诺
汤臣壹品 世贸滨江 华府天地 星河湾
杭州金色海岸 杭州西湖8号
香港凯旋门 香港贝沙湾 新加坡吉宝湾
城市豪宅
城市豪宅共性特征总结
稀缺的先天资源
高高在上的价格
发展阶段
顶级硬件标准
占据城市核心的地段或者优良的自然资源
高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级，形成价格壁垒
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破，及软硬件的结合
从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值
豪宅价值
顶级客户需求
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
豪宅核心特征一：绝版位置、资源占有 （城市核心+历史人文\海岸线）
豪宅核心特征二：超越普通住宅的价格\大面积
40000
60000
80000
100000
120000
150
350
400
250
200
300
20000
450
5002467面积（单位/平方米）
单价（单位/元/平方米）2468高层总价区间在700~1000万左右
复式及别墅总价区间1500~3000万左右香蜜湖1号别墅2华府天地汤臣一品高层6
西湖8号公馆高层复式
金色海岸高层复式
红树西岸普通平层
世茂滨江高层汤臣一品高层复式6西湖8号公馆高层
金色海岸高层
香蜜湖1号平层红树西岸
红树西岸高层复式世茂滨江高层复式华府天地高层复式香蜜湖1号高层复式
中信红树湾三期高层8
中信红树湾三期复式
豪宅核心特征三：物业类型两极化，户型面积趋同性
户型面积
物业特征
别墅物业户型面积主要集中在400-600平方米 高层物业户型主要以4房为主 高层户型面积以200平方米为主流户型
豪宅物业类型两极化，以低密度别墅、高层为主 多层产品出现率较少 这与顶极豪宅地段稀缺相关
豪宅核心特征四：产品的发展经历了三个阶段
初级阶段
高级阶段
成熟阶段
豪宅核心特征五：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合
星海国宝 世贸滨江 汤臣壹品 香蜜湖一号 中信红树湾 红树西岸 波托菲诺 贝沙湾 凯旋门
随着硬件保障水平的提高，硬件档次提高，在理念的统领下，物质保障整体系统性增强 随着精神理念层级的提高，从简单的资源占有和炫富，到表达成熟富豪生活
豪宅核心特征六：客户注重私享、影响力、艺术性
顶级豪宅客户构成： 上海华府天地： 5-15亿身价的全球顶级富豪 波托菲诺：市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多。 香蜜湖1号：深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领 香港凯旋门：约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它为海外客户
豪宅核心特征七：客户对私享生活敏感点最强
私享生活 要素
项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确
公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间
圈层生活的社交场
通过分区管理、俱乐部等形式达成专属私享
顶级配置设施：游艇码头、红酒雪茄坊、私属学校、顶级购物中心等
在圈层中形成影响力，而非需社会影响力
服务是1对1，是强调身份的对等
私密享受，是具有内张力的，是身份的标签
配套私享
资源侵占
低调奢华
我们对全国乃至世界范围内的豪宅案例进行研究，总结出豪宅的五种核心驱动力模式
代表案例： 青岛东海路9号 深圳星河丹堤 杭州金色海岸 深圳红树西岸 上海华府天地 杭州西湖8号公馆 深圳中信红树湾 深圳波托菲诺 香港贝沙湾 深圳万科十七英里 新加坡吉宝湾 香港凯旋门 美国Brickell Key 美国William island ……
顶级配套私享
历史人文
生活模式
资源私享 不可复制
产品创新
核心 驱动力
功能转换—东海路9号 精装修—金色海岸 科技智能化—红树西岸 附送价值—蝴蝶谷
上海华府天地 杭州西湖8号公馆
富人生活示范—波托菲诺 新生活—中信红树湾 艺术—香港.贝沙湾
万科十七英里 吉宝湾
凯旋门 Brickell Key William island
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看