前言：
在与天洋置地及维拓设计院初步会商，并概略明确项目定位与产品组合之后。再以市场相关数据与研究结论所印证，我司进行多轮研讨与会商之后，撰写本报告。以期为项目产品定位、定型与定性提供充足依据与明确方向。从而打造出针对市场需求，应对市场竞争的，具有较强生命力的产品。有效达成开发商与投资商对资本扩容与增值的企业目的
【策略篇】
一、项目概况
项目座落：项目坐落于长虹大道、陆家垅路交汇处
项目总用地面积：58562.22平方米
项目容积率：3.2
项目总建筑面积：约187399平方米
项目建筑密度：45%
项目绿地率：28%
项目建筑间距系数：1：1H
项目情况概述：
项目所处长虹大道，东西向贯穿九江市南沿，九江火车站坐落其上。为九江的门户道路与城市景观道路。路幅宽扩，交通流量巨大，多路公交车均行使其上，私车与公共交通抵达度较高。项目西侧陆家垅路，为新辟市政道路，尚未完全竣工。过长虹大道后，即中断。不具备良好的通行条件与人流导入能力
项目所处区位紧邻九江传统景观区域——南湖，但由于相邻建筑等客观原因，几乎无法满足实质意义上的观景要求。且不属于固有高尚区域——“体院”范围。因此，在地段性与景观性方面，支撑“豪宅”定位乏力
二、项目SWOT分析
2.1项目客观优势分析
2.1.1项目整体优势分析
所在区位优良，交通抵达便捷
项目紧邻长虹大道，此路为6车道的城市景观快速道，且横贯九江南部，并与多条交通干道相衔。通过陆家垅路，可顺畅连通庐山南路。并与九江市核心街区，间接缔结形成，快速有效的放射型车行交通网。同时，项目周边道路即设有8路公交车站，亦可便捷达成与九江各处的公共交通缔结。故，项目整体外部交通设施与道路网资源丰富，使项目具备良好的外部交通条件
相邻关系较好，便于多类营建
项目东邻九江市现市政府，即使其未来搬迁，其土地也应以住宅或商办类用途为主。不会对未来项目住宅使用造成影响。而项目北侧为市政府宿舍，同为居住类物业，且居住人群固定，素质较高。对项目未来居住亦不会造成影响。地块西侧，部分为商务酒店其他为拟建住宅小区。与本项目产品属性相同。故，项目所处环境及其相邻关系，有利于项目进行住宅类产品与小体量商业建设
2.1.2项目住宅优势分析
地块纵深充裕，便于私密化产品构筑
项目南北向进深达300米以上，东西向进深达200米以上。且非沿街面均相邻私密、低噪音物业。故项目拥有充足腹地，进行对私密性要求较高的高档住宅类产品营建。结合部分具有屏蔽作用的，外沿建筑物构筑。将使项目内部物业具备更高的私密性与独享性
毗邻主力商业，生活采买便捷
项目相邻陆家垅路与庐山路交汇处，距项目约5分钟步行路程。计划新建并招引大型生活类卖场——沃尔玛。该卖场素以货品齐全、价格低廉、消费环境有序著称。待其开业后，将以其良好的品类组合与消费环境，满足项目业主与住户几乎所有生活类商品与食品的采买所需
定量商业配置，提升居住品质
项目控制性详规中，设定项目将划出部分面积进行商业设施构筑。对于总建筑体量达到18万平方米的大型住宅小区而言，配置独立自主的商业服务体系势在必行。且，鉴于项目将进行高档居住性物业建设的想定，项目理应配置部分非盈利或低盈利性服务设施，进行基本会所体系组织。而商业服务体系的搭建与配备，将使项目可以弱化独立会所设施，并将大量的会所服务功能融入商业服务体系中，借助商业部分的经营特性，降低会所运营成本。达成短期建设成本降低，与长期的运营成本控制的目的
紧邻城市景观带，便于高档住宅构筑
项目地块南为九江城市景观道，北面九江景观水系——南湖。虽为“名湖国际”与“供电局宿舍”所阻，导致多数单元无法欣赏北向湖景。但项目地块仍属九江高档住宅板块。故，于产品规划阶段，强化内部景观体系设计，达成内部圣景远胜外的效果。单体排布时注意充分利用主要景观面间隙，尽量增多景观单元量。由此达成内外皆有景的效果
紧邻九江重点中小学学区，子女就读方便
项目近邻九江重点小学——湖滨小学，与重点中学二中。项目未来居住者子女均可入读，由此可吸纳部分九江下属县市学龄青少年的父母选购本项目
2.1.3项目商业优势分析
毗邻主力商业，吸纳消费力具有可能
前文所述，项目近邻未来九江市最大生活类产品卖场——沃尔玛。可以预见该卖场开业后，必将吸纳大量九江市南部甚至其他区域消费客群来此采买。虽然，项目西侧陆家垅路与长虹大道落差巨大，且未完全开通。但势必有部分居住于长虹大道以南的消费者将途经本项目。故，项目仍可针对该部分客群消费目的、习性设置商业设施。实现相关商业部分的商业价值
高尚住宅区内，消费力旺盛
项目总建筑体量达18余万平方米预计约有2000户左右的常住居民量。且，本项目未来常住居民皆属于高素质、高收入人群，具备较为充沛的消费潜力。由此，将对项目未来商业部分运营，提供较好的消费潜量支撑
2.2项目客观劣势分析
2.2.1项目整体劣势分析
地块落差剧烈，提高设计难度
项目地块呈现南高北低的地势，南侧陡峭，北侧平缓，南北高差十余米。且地块东南角有不规则平土台，与长虹大道标高基本齐平。由此导致项目内部地势极为复杂。以有效控制成本为前提，势必应该控制土方开挖量、回填量与架空层建设面积等，拉平地块内部标高措施的采用。因此，项目标高控制等竖向设计尤为重要，且难度颇高
市政路作为规划条件，影响项目设计
项目控制性详规中，规定项目地块内必须设置一条12米宽度的市政道路，以衔接长虹大道与陆家垅路。不论该道路如何排布与摆放，均将影响项目地块完整性与地块内部的私密性与独享性
存
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看