文本描述
唐山天鸿凤凰新城前期策划
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谨呈:唐山天鸿房地产开发有限公司
Part1项目本体与目标解析
Part2城市宏观及区域价值分析
Part3城市中高端房地产市场研究
报告目录
Part4中高端客户及竞争项目研究
Part5项目整体发展策略及定位
Part6项目规划及价值体系建议项目本体及目标解析5
项目位于唐山市友谊路的凤凰新城,属于市内最佳地质区域,与区内最佳景观凤凰湖仅一路之隔。
项目东为修建中的友谊路辅路,南为长宁道;距离市中心百货大楼6.3公里,驾车30分钟;距离唐山站5.2公里,驾车18分钟;距离唐山东站11.3公里,驾车53分钟。
项目周边有38路公交车及机场专2线
区位交通
项目位于唐山市凤凰新城,交通便利项目四至
项目北起建设中的龙富南道,南为规划中的唐山工人医院,临近长宁道,西起新天地项目地块,东临修建中的友谊路辅路;
道路目前可进入性较差;
地块现状:
两块地组成,整体地势平整
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项目由两块地组成,整体地势平整,路网正在完善中目前可进入性较差
四至&现状
环城水系:
唐山市环城水系工程主要包括:唐河、青龙河、李各庄河改造,凤凰河道,唐河水库引水工程及滨河景观道路建设四项内容
通过新建13公里的凤凰河与南湖生态引水渠相连,并同南湖、东湖、凤凰湖相通,形成河河相连、河湖相通的水循环系统,形成环绕中心城区的长约57公里的环城水系。构筑起“城在水中”“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。
目前在唐山已建成的湖区公园中,一线湖景资源相对稀缺,水景资源强势度极高
凤凰湖则是凤凰新城唯一规模水系
位于唐山城区西北角凤凰新城境内的凤凰湖,占地164亩,集蓄水和景观功能于一体。唐山市地势北高南低,凤凰湖地处城区高点,利用高差,凤凰湖之水可沿凤凰河道向东、南自然流动,分别注入唐河、青龙河,而后顺流南下,环城水系将常年保持一定的常水位景观
凤凰湖公园现状
景观资源
北侧紧邻环城水系,是区域内唯一建设并逐步展现的景观生态资源南部为唐山工人医院、市检察院、法院、地税局等相关医疗配套及政务配套资源;
项目周边为待开发区域,城市生活属性配套匮乏;
市检察院
唐山工人医院
长宁道
本案
区域配套
区域政务配套、医疗配套规划完善,目前周边生活属性配套匮乏
技术指标
项目占地为21.4万平方米,本次研究将以A1住宅地块占地18.9万平方米为主体展开研究城市中高端住宅板块
具备绝佳景观资源
中等开发规模
属性界定
项目属性界定——城市中高端住宅板块、具备绝佳景观资源、中等开发规模项目
【世联对项目目标的理解】
项目的成功开发首先要立足于城市/区域的发展;
站位中高端市场的基础客户是谁?竞争如何?机会点在哪里?
本项目的开发目标:站位城市第一梯队,提高企业知名度,打造精品项目,实现整体开发的利润最大化
【企业层面】
提高企业知名度,树立企业良好形象
增强企业开发能力,推动企业快速成长和发展2【项目层面】
全面超越区域高端项目华润橡树湾,站位区域第一梯队
兑现区域价值,项目整体开发利润最大化
开发目标
城市宏观及区域价值分析宏观经济
2010年各市GDP排名
2004-2009年唐山市GDP总量与增长速度
数据来源:唐山市统计年鉴
唐山近年来经济保持高速增长,2010年GDP全国第18位。良好的经济环境将保证房地产市场的快速发展
唐山市整体经济保持平稳增长趋势,尤其在2009年以前,连续四年保持加速增长,特别是08年,增速达到28.14%,至09年出现增速减缓。
唐山市10年GDP总值4300亿元,稳坐河北省的头把交椅,在全国各城市排名中位列第20,房价排名17名,价格与GDP地位相接近,市场较为平稳
10年唐山市人均GDP为59667元(约合8814美元)
唐山市房地产发展进入快速增长期,以质量为主,数量与质量并重
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准
数据来源:唐山市统计年鉴
GDP与房地产发展模式
宏观经济
根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断,房地产市场进入高速增长期,即将进入高档住宅与普通住宅价格完全拉开的阶段
经济结构
03-09年,三大产业比重分配无明显变化,第二产业始终占经济总量将近60%的比重,第二产业占据绝对主导,其中工业产值占90%以上,是唐山主要经济收入来源;
第二产业就业规模达到153.65万人,占总就业人数的37.97%,近40%的就业人口贡献超过60%的产值
2003-2009年唐山三产业比重
“沙漏型”结构
由于唐山的重工业发展与资源占有息息相关,唐山呈现典型的沙漏型财富特征,第三产业发展迅速,中产阶层开始出现,但是力量相对薄弱
数据来源:唐山市统计年鉴
唐山为典型的重工业城市,三大产业发展极不平衡,第二产业处于绝对领导,是经济增长主要来源;依托强势资源,社会财富集中在少数人手中,人口财富结构形成典型的沙漏型
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